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2015年上半年中国房地产市场研究报告
研究主持：中国指数研究院中国房地产指数系统
数据支持：CREIS中指数据，fdc.fang.com
主要研究成员：
中国指数研究院：莫天全黄瑜葛海峰白彦军刘丽杰张婷周宣高静王丽梅祁璇陈召蕾楼键王琳王岳战雪许静侯文潘雪贾静贾蕾陈文静李沛平曹晶晶邓西孙新宇姜汉一吴云富冯单单吴珊许琳蒋云峰陈茜杜丙国牛永勤汪勇黄秀青李力张化学林建晖丁晓胡超钟文辉赵丽一薛建行薛琳黄雪曹旭东王可珍钱慧群朱柏润王玲袁彬彬马文涛张伟吴晓桃高院生陈延彬张哲程玉祁丽静赖清华
摘要
一、2015年上半年中国房地产市场形势总结
1. 政策环境：货币信贷政策持续发力，去库存、保投资、助力经济稳增长
2015年上半年，在中央定调稳增长、调结构、促消费的背景下，央行连续降准降息，放松信贷门槛，调整个人住房转让营业税免征期，构建宽松的市场环境，同时积极推进长效机制完善。地方也纷纷出台公积金放松、财政补贴等系列政策，刺激需求促进库存去化，改善性需求获积极支持。多重政策效应叠加影响下，楼市逐步回暖趋势基本确立。未来中央将更注重房地产长效机制建立健全，地方更具主动性适时出台进一步刺激措施。
2. 新房：宽松政策提振供需两端，量回升、价止跌，市场趋暖
价格方面，上半年百城住宅价格止跌转涨，累计上涨0.82%，一线城市领涨全国，深圳涨幅尤为显著。成交方面，市场延续去年末的回暖趋势，上半年50个代表城市月均成交约2600平方米，同比增长25%，绝对量创历史同期新高。供应方面，10个代表城市月均新批上市面积566万平方米，同比下降14%，绝对量为2010年以来次高水平。全国来看，1-5月全国商品房销售显著回暖，累计销售额自2014年以来首现同比增长；开发投资同比增速回落趋缓，新开工同比降幅收窄。
3. 二手房：上半年量升价涨，二季度增长幅度尤为显著
价格方面，2015年上半年十大城市二手住宅价格累计上涨4.39%，涨幅较去年同期扩大3.76个百分点，其中其中一季度上涨0.12%，二季度上涨4.26%；与新房相比，二手住宅均价上半年累计涨幅超过新房1.85个百分点。成交方面，1-5月十大城市共成交37.42万套，同比增长35.55%，其中5月单月成交9.74万套，创2013年4月以来单月最高成交记录。
4. 土地：供求同比显著下降，成交结构致楼面价同比继续上涨
供求方面，2015年上半年全国300个城市各类用地推出及成交面积同比分别下降30.4%和39.5%，多重压力导致政府供地、房企拿地节奏明显放缓，整体市场延续趋冷态势。价格方面，整体楼面价较去年同期上涨，其中住宅楼面价上涨明显，溢价率同比继续下降。 分城市来看，各级城市成交面积均大幅下降，一线城市成交占比提高，二线城市楼面价涨幅明显。
5. 企业：品牌房企销售业绩稳步增长，拿地投资仍显谨慎
销售业绩方面，2015年上半年，20家代表品牌房企销售额达6830亿元，同比上升9.2%，多数房企业绩目标完成率超四成。拿地投资方面，2015年上半年，20家品牌房企共计拿地面积同比下降39.4%，金额同比下降14.2%。拿地多布局一线城市，二线城市占比下降。财务资金方面，上市房企负债率总体合理可控，但短期偿债能力偏弱。融资方面，国内A股再融资、债券票据等直接融资方式渐成主流，鹏华万科REITS获批，房企融资渠道更为丰富。
二、2015年下半年中国房地产市场趋势展望
1. 宏观环境：经济阶段性筑底，货币环境仍将保持稳健偏松
宏观经济方面，宏观经济先行指标微弱复苏，通缩风险仍然值得警惕。投资和进出口增长乏力，但消费稳健增长，对整体经济起到关键支撑作用，结构调整、国企改革、创业创新等将为市场开拓新的增长空间，整体经济增速或于三季度企稳回升。货币政策方面，货币政策保持稳健偏松，市场货币流动性、实际资金成本以及通缩风险将成为考量货币政策调整的主要因素；存贷比考核取消有利于引导实际利率下行，但考虑到整体经济复苏微弱，经济不确定性较大，长端利率仍高位运行，通缩风险存在加大的可能，下半年央行仍可能继续动用降准、降息的货币政策工具。房地产调控方面，中央定调稳消费、促需求，推动长效机制建立健全和区域一体化进程迈进；地方政策调整更趋灵活主动，稳消费基调下宽松化力度顺势加强。
2. 市场趋势：下半年新开工同比降幅收窄，投资增速、销量有所回升
根据“中国房地产中长期发展动态模型”分析，在宏观经济增速阶段性筑底，货币环境稳健偏松，调控回归市场化的背景下，预计全年全国房地产市场销售量回升、价格小幅反弹、新开工降幅收窄、投资增速企稳。成交方面，随着稳定住房政策的效果进一步发挥作用，下半年货币政策预期进一步宽松，自住及改善型住房需求将继续获得支持，下半年成交将延续回暖的趋势，预计全年销售面积为12.3-12.7亿平方米，同比增幅在2.0%-5.0%之间。供应方面，综合考虑季节性因素及土地购置面积持续下滑影响，下半年全国房地产新开工将好于上半年，降幅显著收窄，预计全年新开工面积同比降幅在7.0%-8.6%之间；人民币贷款余额稳步增长，商品住宅销售持续回暖，房地产开发企业资金状况明显改善，预计全年房地产开发投资额增速在7.6%-9.6%之间。价格方面，需求回暖速度显著快于供应的回升，供销状况不断改善，库存逐步去化，供大于求矛盾改善为房价回暖提供基础，预计全年房价同比上涨2.2%-4.1%。
3. 关注点：楼市格局继续演变，京津冀一体化引领区域投资热点
（1）行业走势转向：楼市短期波动趋弱，需求现平稳增长，价格继续分化
楼市震荡后已步入增长周期，商品房销售面积同比增速已经触底反弹。一方面，行政调控已经基本完全放开，新一轮的宽松货币政策调整有利于推动行业加速回暖。另一方面，股市震荡剧烈，房地产行业复苏吸引部分股市资金回流。结合历史周期来看，2009年及2012年的两轮上行周期分别持续10个月和12个月，预计此轮在房地产调控政策基本放开的情况下，回升时间将持续一年左右。此外，价格已经触底反弹，但不同城市仍存差异化，一线城市将快速反弹，部分二线及三线城市将保持平稳。
（2）企业合作创新：竞争格局两极分化，金融地产融合趋势加速
企业竞争格局继续演变，房企与保险等金融机构联姻开启新的战略合作模式。伴随整个房地产行业进入白银时代，国内房企竞争格局出现两极分化态势，龙头房企创新合作，竞争优势愈发明显，强强联合下，中小房企直面生存困境，通过变卖股权等方式断臂求生，行业集中度进一步提升。过去重资产运营模式现阶段已难以为继，房企纷纷谋求变革之路，轻资产转型无疑是未来行业发展方向，与保险等金融机构的合作更加频繁。房企与险资等金融机构联姻，通过资源优势互通有无，这也将成为房地产行业未来发展的一个方向点。
（3）区域利好：区域经济一体化带动地产发展，京津冀一体化效应显著
区域一体化继续推进，将有效推动辐射区域房地产市场发展，其中京津冀一体化作为重要组成部分，将为环北京城市房地产市场带来新的发展机遇。首先，京津冀一体化下，轨道交通、高速公路等不断建成通车，通勤时间成本大幅下降，环北京部分区县交通优势更为突出；其次，北京外迁资源带动周边城市产业结构优化，周边城市就业机会增加、经济增速提高等有助于留住当地人口、吸引北京外溢人口及其他城市流动人口，经济增速提高进一步提升居民购买力，当地购房需求相应增加；同时，受北京高房价辐射作用影响，环北京周边城市房价具有上涨空间。综合来看，京津冀一体化利好下，环北京周边城市房地产市场量价均将迎来上升空间，值得行业关注。
第一部分：2015年上半年中国房地产市场形势总结 1. 政策环境：货币信贷政策持续发力，去库存、保投资、助力经济稳增长
2015年上半年，在中央定调稳增长、调结构、促消费的背景下，央行连续降准降息，放松信贷门槛，调整个人住房转让营业税免征期，构建宽松的市场环境，同时积极推进长效机制完善。地方也纷纷出台公积金放松、财政补贴等系列政策，刺激需求促进库存去化，改善性需求获积极支持。多重政策效应叠加影响下，楼市回暖趋势基本确立。未来中央将更注重房地产长效机制建立健全，地方更具主动性适时出台进一步刺激措施。
(1) 货币信贷财税政策进一步宽松，中央聚焦改善市场运行环境
降息降准组合效应发力，稳定市场信心。2月至5月，央行二次降准[1]二次降息[2]，交替下调存贷款基准利率和存款准备金率，下调力度与频率可比拟2008年。6月28日，央行同时定向降准并降息，当前长期贷款利率已降至历史低位。6月末，国务院常务会议决定删除原商业银行贷款余额与存款余额比例不得超过75%的规定，将“存贷比”由法定监管指标转为流动性监测指标。这在推动利率市场化的同时将为银行信贷投放释放更大空间。央行组合拳为经济结构调整和转型升级营造宽松适度的货币金融环境，刺激购房需求，为楼市增强持续回暖信心。
图：2008年以来央行降息降准情况
资料来源：中国指数研究院综合整理
二套房贷门槛放宽，提振改善性住房需求。3月30日，三部委发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》[3]，提出“对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。”在货币政策整体量化宽松的同时，信贷新政宽松程度与2009年相当，将刺激潜在改善性住房需求特别是一二线城市首改需求释放。
公积金持续宽松，刺激自住需求入市。今年中央提出要提高公积金资金使用效率，进一步降低门槛，增加公积金贷款额度，用好用足公积金。年初国管公积金贷款最高额度上调至120万元，明确将加大对职工购买首套房的贷款支持力度。330政策针对公积金信贷提出“缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%”，“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%”。6月，国管公积金继续降低贷款门槛，提出购买政策性住房的借款申请人，贷款结清后不再受结清满5年才能再次申请公积金贷款的限制。
个人住房转让营业税免征期调整，活跃市场交易。3月27日财政部、国家税务总局发文调整个人住房转让营业税政策，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税，征税时限由此前的5年下调为2年。免征期的放宽进一步加快二手房流通速度，活跃市场消费。
(2) 地方密集调整公积金政策，灵活施策促进市场去化
地方公积金政策灵活调整，新一轮宽松化展开。2015年上半年，各地公积金政策纷纷调整放宽，进一步支持自住和改善型需求。从具体细则来，包括提高首套房公积金贷款额度、放宽首套房和首改房的认定标准、降低公积金贷款使用门槛等。这些调整政策将明显减轻购房群体的压力，鼓励自住与改善型需求，缓解楼市库存去化压力，积极促进楼市回暖。
地方多管齐下去化楼市库存，供需两端同助力改善市场环境。各地在库存压力大的背景下，除放松限购限贷，调整公积金外，也根据不同情况，通过财政补贴，契税减免和奖励购房等多重利好措施叠加，刺激潜在需求入市。福建、四川、安徽、江苏、辽宁、内蒙古和贵州等省区已在试点回购商品房充当保障房，进一步去化市场库存。同时，地方供应端调整也开始显现。6月中旬福建省出台新政允许住房套型结构调整或房地产项目转型，这是自住建部3月27日发布的《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》以来首例执行的地方细则。
(3) 区域一体化加快推进，长效机制建设积极落实
多地联动发展促进区域经济一体化和新型城镇化。江苏、安徽两省及宁波等62个城市（镇）成为国家新型城镇化综合试点地区，新型城镇化试点建设进入实质性阶段。4月21日，广东、天津、福建自贸区挂牌，我国自贸区正式进入建设的“2.0”时代。同月国务院批复同意《长江中游城市群发展规划》，旨在打造中国经济发展新的增长极、中西部新型城镇化先行区、内陆开放合作示范区和“两型”社会建设引领区，武汉、长沙、南昌三大中心城市为主导带动区域房地产投资销售。3月28日，国家发展改革委、外交部、商务部联合发布《推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动》，地方政府也响应中央号召，积极融入“一带一路”的建设。
土地改革试点审慎推进，供应有保有压。中央一号文件出台，强调全面深化土地改革，同时全国33个县级改革单位开始试点，稳步推进农村土地制度改革。国土部部长姜大明表示农村土地制度改革要守住底线、试点先行、稳步推进，坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线。而对于城市土地国务院则表示要科学划定城镇开发边界，从严供给城市建设用地，推动城镇化发展由外延扩张式向内涵提升式转变。
推进保障房、棚改新思路，健全住房制度。今年两会政府工作报告中提到要加大城镇棚户区和城乡危房改造力度，增加保障性安居工程和棚户区改造工程，把城市危房纳入棚改的政策范围内。同时，各地政府也相应推出保障性安居工程建设，因地施策拟定并公布保障房计划。对于租赁市场，年初中央通过的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》完善住房租赁市场，随即提出放宽提取公积金支付房租条件。财政部门也鼓励地方运用PPP模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理，进一步健全多层次住房体系，保障民生。
总体来看，在宏观经济下行压力下，政府更加重视房地产在促进消费和拉动投资方面的重要作用。但经过2014年的市场调整与激荡，房地产行业高库存压力频显，且整体新开工与投资信心不足，部分城市因房地产调整带来的系统性风险加剧。在此背景下，中央与地方通过多轮刺激政策改善供求关系，其中货币信贷政策继续发挥了重要作用，多轮降息降准明显释放了市场资金的流动性，促进了市场回暖。目前来看，宏观经济筑底企稳的基础尚不牢固，房地产在维稳经济增长中的作用仍很关键，未来一段时期适时适度进行货币政策调整依然具备一定空间，这也将是贯穿2015下半年楼市政策宽松的主线。
2. 新房：宽松政策提振供需两端，量回升、价止跌，市场趋暖
(1) 价格：百城住宅价格止跌转涨，一线城市领涨全国
百城整体：上半年百城住宅均价于5月止跌转涨，6月涨幅扩大
图：2010年6月至今百城住宅均价及环比变化
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
2015年上半年百城住宅均价止跌转涨，3、4月跌幅持续收窄，4月跌幅收窄至0.01%，5月均价转为上涨，6月涨幅扩大至0.56%。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2015年上半年，在宽松政策影响下，楼市回暖迹象明显，百城住宅均价止跌转涨，上半年累计上涨0.82%。其中，1月，李克强总理首次就房地产市场表态，积极肯定了行业中长期健康发展的重要性，市场信心有所增强，百城住宅价格在新年首月止跌，环比上涨0.21%；2月，受春节假期影响，楼市进入传统淡季，供需均表现平淡，均价整体稳中略降，环比下跌0.24%；3月，两会积极表态稳定住房消费，多部委针对住房市场的多轮政策密集出台，楼市整体环境向好，房企采取积极销售策略去库存，房价仍小幅下跌0.15%，跌幅有所收窄；4月，330新政后，多城市继续出台公积金调整政策，积极稳定住房消费，政策利好影响下价格跌幅继续收窄至0.01%；5月，央行再次降息，货币政策利好继续加码，地方层面紧跟中央步伐，积极出台住房公积金贷款调整政策，在中央及地方政府积极出台促需求、稳消费政策助力下，部分城市楼市迎来“红五月”，百城住宅价格环比止跌，上涨0.45%；6月，中央及地方继续释放稳定楼市信号，新一轮降息降准出台，多种方式调整、放松住房公积金政策，楼市延续升温态势，价格继续上涨，环比涨幅扩大至0.56%，均价为10628元/平方米。
十大城市：较百城整体提前一个月进入上升通道，上半年累计上涨2.54%
图：2010年6月至今十大城市住宅均价及环比变化
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
2015年上半年十大城市住宅均价累计上涨2.54%，超过百城均价涨幅的3倍。具体月份来看，1月上涨0.59%；2月转为下跌0.17%；3月跌幅收窄至0.1%；4月止跌，转为上涨0.12%，十大城市对政策反应较敏感，均价比百城整体提前一个月进入上升通道；5月涨幅扩大0.87个百分点至0.99%；6月涨幅继续扩大至1.09%，均价为19357元/平方米。
十大城市住宅价格表现分化，深圳领涨全国，武汉、上海涨幅超过5%，重庆（主城区）、广州、成都、杭州4个城市下跌。具体来看，2015年上半年深圳上涨12.2%，居首位，去年同期为下跌0.88%；武汉上涨5.82%，去年同期为下跌0.1%；上海上涨5.3%，涨幅较去年同期扩大1.43个百分点；北京上涨2.11%，涨幅较去年同期收窄3.62个百分点；南京、天津涨幅在1%以内；重庆（主城区）、广州、成都、杭州4个城市下跌，跌幅均在2%以内，重庆（主城区）跌幅最大，累计下跌1.91%。
(2) 需求：市场成交超预期，一线城市同比增长近五成
图：2010年至今代表城市[4]月度成交量及上半年月均成交走势
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
330新政及新一轮的降息降准，推动市场持续回暖。据初步统计，2015年上半年，50个代表城市住宅月均成交约2600万平方米，同比增长25%，绝对量创历年来同期最高水平。具体来看，去年下半年以来，限购、限贷逐渐放松，货币政策也开启宽松周期，推动成交逐渐回暖。今年一季度，楼市呈现季节性下行，代表城市月均商品住宅成交面积达到2089万平方米，同比小幅增长2.6%。但二季度以来，受到330新政、降准降息等政策放松影响，市场成交增幅显著。5月代表城市住宅成交达到3191万平方米，6月成交进一步走高，成交约3400万平方米，接近去年12月的历史单月最高水平。
(3) 供应：新增供应有所回落，但绝对量仍处于较高水平
图：2010年至今代表城市[5]新批上市面积走势
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
上半年新增供应有所回落。2015年上半年，10个代表城市月均新批上市面积566万平方米，同比下降14%，但绝对量为2010年以来次高水平。具体来看，一季度代表城市月均新增供应429万平方米，同比下降15%，二季度新增供应虽季节性回暖，月均新批上市面积为702万平方米，但同比仍下降14%。
(4) 库存：短期市场供求趋平衡，出清周期保持平稳
销供比：成交快速增长推动短期市场供求平衡
图：2010年至今10个代表城市[6]商品住宅成交面积及供应面积走势
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
成交增长但供应有所下降，上半年供求整体平衡。2015年上半年，市场供求基本平衡，10个代表城市月均成交591万平方米，新批上市面积566万平方米，销供比为1.04，较去年同期增长0.34。具体来看，除成都外代表城市的短期需求均大于供应，其中无锡、苏州和上海的销供比均大于1.30。杭州销供比也回暖至1.07，远高于去年同期的0.58。此外，上半年成都住宅成交较去年同期下降14%，绝对量仅为70万平方米，但其新增供应同比增长13%达到101万平方米，市场供应远超需求。
库存及去化：库存延续下降趋势，出清周期保持平稳
图：2010年至今20个代表城市[7]可售面积与出清周期
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
成交持续回暖，市场库存压力有所缓解，出清周期保持平稳。据初步统计，截至2015年6月底，20个代表城市可售面积为16985万平方米，环比下降1.1%，较今年1月的高点回落5.8%，但是从绝对量来看，库存仍位于历史较高水平。出清周期方面，去年四季度以来，由于成交持续回暖，出清周期开始回落，但是今年二季度以来，由于部分城市新增供应开始增加，导致其出清周期降幅逐渐缩小。截至6月末，代表城市出清周期为13.6个月，仅较一季度末缩短0.4个月，但较此轮周期的高点缩短4.6个月。
(5) 全国商品房销售显著回暖，投资同比增速回落趋缓，新开工同比降幅收窄
需求：商品房销售显著回暖，累计销售额自2014年以来首现同比增长
商品房销售显著回暖，累计销售额自2014年以来首现同比增长，5月单月同比增幅显著扩大。2015年1-5月，全国商品房销售面积为35996万平方米，同比下降0.2%，降幅较1-4月收窄4.6个百分点；销售额为24409亿元，同比增长3.1%，而1-4月为同比下降3.1%。1-5月，全国商品房销售额结束自2014年以来的同比下降态势转为增长，商品房累计销售面积同比降幅逐月收窄，销售显著回暖。前期房地产政策宽松效果继续显现，5月单月商品房销售面积、销售额分别同比增长15.0%、24.3%，涨幅较4月分别显著扩大8.0、11.0个百分点。
供应：开发投资同比增速回落趋缓，新开工同比降幅收窄
图：2009年至2015年5月房地产开发投资额及其同比增速
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
开发投资同比增速继续回落但回落幅度趋缓。2015年1-5月，全国房地产开发投资额为32292亿元，同比增长5.1%，增速较1-4月回落0.9个百分点，为连续第15个月回落但回落幅度趋缓。其中，住宅开发投资额为21645亿元，同比增长仅2.9%，增速较1-4月放缓0.8个百分点，占房地产开发投资的比重为67.0%，较1-4月小幅下降0.1个百分点。企业开发投资的回暖要滞后于市场销售端的表现，目前市场成交明显好转，预计房企拿地积极性和开工意愿将有所增强，投资增速有望触底回升。
图：2009年至2015年5月全国房屋累计新开工和施工面积及其同比增速
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
新开工面积同比降幅收窄。2015年1-5月，全国房屋新开工面积为50305万平方米，同比下降16.0%，为连续第15个月同比下降，降幅较1-4月收窄1.3个百分点；其中，住宅新开工面积为35091万平方米，同比下降17.6%，比1-4月收窄2.0个百分点。全国房屋施工面积达61.7亿平方米，同比增长5.3%，增速较1-4月回落0.9个百分点；其中，住宅施工面积为43.0亿平方米，同比增长2.5%，增速较1-4月回落0.7百分点。全国房屋竣工面积为26611万平方米，同比下降13.3%，降幅较1-4月扩大2.8个百分点；其中，住宅竣工面积为19599万平方米，同比下降16.2%，降幅较1-4月扩大3个百分点。
供求对比：销售新开工比高于去年同期，较今年一季度有所回落
1-5月供需差持续增大，销售新开工比高于去年同期，较今年一季度有所回落。2015年1-5月，全国商品房新开工面积和销售面积差额为14308万平方米，比一季度增加8839万平方米；销售新开工比为0.72，与一季度相比回落0.05，但好于去年同期（去年同期为0.60）。
资金来源：到位资金同比降幅收窄，企业资金承压
2015年1-5月，房地产开发企业到位资金为45966亿元，同比下降1.6%，降幅较1-4月收窄0.9个百分点。2014年以来房地产开发企业到位资金增幅持续放缓，2015年到位资金累计同比连续三个月保持负增长，表明房企资金状况趋紧。具体来看，国内贷款为8740亿元，同比下降6.8%，降幅较1-4月扩大2.0个百分点；利用外资为150亿元，与去年同期持平，扭转了1-4月同比负增长的局面；自筹资金为18389亿元，同比增长0.9%，增幅较1-4月扩大0.8个百分点；其他资金来源18688亿元，同比下降1.5%，降幅较1-4月收窄2.2个百分点，自2014年11月以来降幅持续收窄。其他资金来源中，定金及预付款为10973亿元，同比下降4.2%，比1-4月缩小2.0个百分点，个人按揭贷款为5575亿元，同比增长4.4%，增幅较1-4月扩大2.3个百分点。
3. 二手房：上半年量升价涨，二季度增长幅度尤为显著
(1) 价格：上半年累计上涨4.39%，二季度涨幅显著，不同城市表现分化
图：十大城市[8]主城区二手住宅均价及环比涨跌幅
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
2015年上半年十大城市二手住宅均价累计上涨4.39%。根据对北京等十大城市主城区二手住宅活跃样本的调查，上半年十大城市二手住宅价格累计上涨4.39%，涨幅较去年同期扩大3.76个百分点，其中一季度上涨0.12%，二季度上涨4.26%，涨幅较一季度扩大4.14个百分点。从各月环比来看，1月均价小幅下降0.53%，2、3月环比分别上涨0.18%和0.48%；4月价格环比上涨1.10%至26629元/平方米；5月价格继续上涨，涨幅为1.08%；6月价格环比上涨2.03%至27461元/平方米，涨幅较上月扩大0.95个百分点。同比来看，二手住宅均价自去年11月以来连续7个月同比下跌，且跌幅不断扩大，进入二季度以来，跌幅开始收窄，4、5月同比跌幅分别为2.13%、0.25%；6月价格同比由跌转涨，涨幅为2.64%。
(2) 成交：1-5月成交量同比大幅上涨，5月创2013年4月以来单月新高
上半年二手房成交显著回暖，1-5月成交同比大幅增长。2015年1-5月十大城市二手住宅累计成交37.42万套，较去年同期的27.61万套大幅增长35.55%。具体来看，一季度共成交18.51万套，同比上涨15.49%；二季度中，330新政推动更多二手房入市，置换型改善需求平稳释放，带动二手房成交量大幅上涨，4-5月共成交18.91万套，同比大幅上涨63.32%，其中5月单月成交9.74万套，创2013年4月以来单月最高成交记录。
4. 土地：供求同比显著下降，成交结构致楼面价同比继续上涨
(1) 供求：政府供地节奏放缓、房企拿地积极性趋冷致土地供需持续回落
图：2010年至今全国300个城市住宅和商办用地推出面积
注：如无特殊说明，土地面积指规划建筑面积；所有土地数据来自公开招拍挂市场
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
上半年各类土地总推出量同比明显下降，住宅、商办用地降幅均超过35%。2015年上半年，全国300个城市共推出各类用地8.6亿平方米，同比下降30.4%。其中，住宅用地推出3.8亿平方米，同比下降38.0%；商办用地推出1.4亿平方米，同比下降37.1%。对比往年同期土地推出面积来看，2015年上半年住宅月均推出面积为6318万平方米，为2010年以来最低；商办月均推出2378万平方米，为2011年以来最低水平。分季度来看，一季度受到春节假期的影响，各类土地推出量同比降幅达34.9%，其中住宅供应量同比下降42.4%；二季度各类用地推出量同比继续下降，但降幅有所缩小。总体来看，上半年全国300城市土地供应依旧处于较低水平，市场整体库存量的居高不下和房企拿地信心不足使得地方政府放慢了土地供应节奏，同时“327”新政的落地使得高库存地区土地供应量继续维持低位。
各类土地成交量同比降幅接近四成，降幅大于推出量；其中住宅、商办用地降幅均超过44%。2015年上半年，全国300个城市各类土地共成交6.2亿平方米，同比下降39.5%，降幅大于推出量；各类土地成交出让金7858亿元，同比减少37.9%。其中，住宅用地成交2.7亿平方米，同比大幅下降44.5%，出让金同比减少37.5%；商办用地成交1.0亿平方米，同比下降45.9%，出让金同比减少42.6%。对比往年同期土地成交面积来看，2015年上半年住宅用地月均成交面积为4509万平方米，为2010年来最低水平；商办用地月均成交面积为1708万平方米，处于历史较低水平。分季度来看，一季度全国300个城市各类用地成交面积同比下降37.0%，其中住宅与商办用地降幅分别达45.1%和35.9%；二季度各类用地成交面积降幅扩大至超过四成，其中商办用地成交降幅扩大至五成以上。总体来看，上半年全国300城市土地成交量继续探底，且降幅超过土地推出量，市场需求进一步萎缩。目前，库存去化仍是楼市主题，加之房企经营压力依然较大，拿地策略保持谨慎，土地市场需求热度仍较低。
(2) 价格：成交结构致整体楼面价同比上涨，住宅用地上涨明显，整体溢价率同比继续下降
图：2010年至今全国300个城市住宅和商办用地楼面均价及平均溢价率
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
各类用地成交楼面价同比继续上涨，其中住宅用地楼面价涨幅明显。2015年上半年，全国300个城市各类用地成交楼面均价为1268元/平方米，较去年同期上涨3.5%，其中住宅用地楼面均价为1968元/平方米，同比上涨13.4%；商办用地为1707元/平方米，同比上涨6.8%。分季度来看，一季度各类用地成交楼面价受到成交结构影响同比下跌6.9%，住宅与商办用地楼面价同比微幅上涨；二季度各类用地整体楼面价同比转跌为涨，同比上涨17.5%，其中住宅用地楼面价同比大幅上涨31.7%，商办用地同比上涨11.7%。总体来看，由于工业及其它用地成交量占比有所提高，使今年上半年各类用地成交楼面价与去年同期相比涨幅并不明显，但住宅及商办楼面价同比均显著上涨。其中二季度随着一、二线城市楼市销售回暖，企业在此类城市拿地信心逐渐恢复，一、二线城市成交占比提高，使得全国300城市整体住宅楼面价明显上涨。
企业拿地竞争压力不大，溢价率较去年同期下降。2015年上半年，全国300个城市各类用地成交平均溢价水平维持低位，溢价率为10.1%，较去年同期下降2.3个百分点。其中，住宅用地溢价率为12.8%，较去年同期微幅下降0.4个百分点；商办用地溢价率为5.7%，较去年同期下降8.1个百分点。具体来看，一季度各类用地溢价率较去年同期下降4.2个百分点，住宅和商办用地分别下降4.3和4.9个百分点；二季度整体溢价率与去年同期相比基本止跌，其中住宅溢价率增长4.0个百分点，商办溢价率下降12.0个百分点。
5. 企业：品牌房企销售业绩稳步增长，拿地投资仍显谨慎
(1) 销售业绩：多数品牌房企业绩稳步增长，目标完成率超四成
图：2012年以来20家品牌房企销售额走势
注：品牌企业包括万科、保利、恒大、中海、碧桂园、世茂、绿城、融创、龙湖、华润、金地、远洋、招商、富力、雅居乐、首创、新城、建业、越秀、合景泰富
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
品牌房企销售业绩一季度后快速提升。2015年上半年，20家代表品牌房企销售额达6830亿元，同比上升9.2%；销售面积6401万平方米，同比增长11.9%。分阶段来看，一季度20家品牌房企销售业绩自2012年二季度以来首次出现同比下滑，但330新政之后，市场需求持续释放，二季度多数品牌房企业绩均创历史同期最高水平，重回增长态势。
今年上半年品牌房企业绩实现稳步增长，灵活创新的营销策略功不可没。房企积极拥抱“互联网+”新风口，众筹、电商营销、微信购房节等齐上阵，打破传统销售模式，恒大“无理由退房”、碧桂园“不扯蛋”等另类营销活动吸引众多关注。无论创新也好，嘘头也罢，有效的营销手段确实能在一定范围内提升项目的去化水平，重塑企业品牌特征。
(2) 企业拿地：土地投资表现谨慎，一线城市土地受热捧
图：2011年以来20家品牌房企拿地规模走势
注：代表企业包括万科、保利、恒大、中海、碧桂园、龙湖、世茂、绿城、金地、富力、华润置地、融创、雅居乐、首创、远洋、招商、合景泰富、新城、建业、越秀
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
上半年品牌房企拿地态度总体谨慎，但后市土地投资积极性将有所提升。2015年上半年，20家品牌房企共计拿地3098万平方米/1542亿元，面积同比下降39.4%，金额同比下降14.2%。但销售回暖利于房企资金面改善，6月房企拿地态度出现转变，当月拿地金额同比大幅增长86.3%，为今年以来首次出现同比回升。随着业绩好转，房企下半年投资意愿将逐步提升。
(3) 资金状况：上市房企负债比率仍处合理区间，但短期偿债能力偏弱
得益于宽松的货币信贷政策环境，房企资金成本下降、销售回暖，多数上市房企资金面改善，资产负债率有所下降，去杠杆效果显著。
图：2008年至2015年一季度沪深上市房企资产负债情况
数据来源：房企公布资料，fdc.fang.com
2015年一季度，129家沪深上市房企资产负债率平均为65.4%，较去年同期下降0.7个百分点，但仍高于2008年以来均值，负债率高于80%的房企占比22%；上市房企剔除预收账款后的有效资产负债率为61.1%，与去年同期持平。
2015年一季度，沪深上市房企速动比平均为0.53，较去年同期下降0.03，环比上个季度略有上升。其中招保万金品牌房企速动比均值为0.48，持平于去年；国兴地产、鲁商置业、滨江集团、泰禾等房企财务杠杆率较高，速动比一直处于低位；而华联控股、福星股份等房企速动比在1.0以上，负债率低，短期偿债能力较强。
(4) 房企融资：国内A股再融资方兴未艾，房企海外融资积极性下降
国内直接融资渠道更加顺畅与多元。自去年四季度以来，央行4次全面降息、3次降准的货币宽松政策明显降低了国内资金成本，但银行惜贷导致国内房地产贷款融资渠道不畅。而随着监管政策的完全放开，上市房企通过A股再融资、债券票据等方式在资本市场直接融资已逐渐形成规模。另外，国内首支公募房地产信托基金—鹏华前海万科REITS获批，7月份将在深交所挂牌交易，投资门槛为10万元，标志着地产信托基金进入实操阶段，为以后拓宽房企融资渠道提供了更多可能。
图：2008年-2015年沪深上市房企股票增发募集资金额走势
数据来源：Wind数据，房企公布资料，fdc.fang.com
自去年A股再融资开闸后，沪深上市房企通过股票增发募集资金额直线上升，2014年129家沪深上市房企增发募集资金379亿元，截至2015年6月底，通过定增已发行募集74亿元，其中天津松江、新华联分别募资17亿元和21亿元。另外保利地产、泛海控股、华侨城、华夏幸福等房企均已纷纷公布定增预案，房企股权融资全面加速。
相比国内融资环境，房企海外融资渠道不畅。受佳兆业债务违约影响，房企国际信用评级下降，融资难度增大，并且美元升值预期导致海外融资成本优势不再。2015上半年，中指监测共有15家房地产企业通过境外融资平台发行18笔债券，共募集资金约合人民币570亿元，同比缩减近30%。
第二部分：2015年下半年中国房地产市场趋势展望
1. 宏观环境：经济阶段性筑底，货币环境仍将保持稳健偏松
(1) 宏观经济：下半年经济增速企稳，消费成稳定经济增长的中坚力量
图：2007年至今全国主要宏观指标同比增速走势
数据来源：国家统计局，CREIS中指数据，fdc.fang.com
2015年一季度，GDP同比增长7.0%，比2014年下降0.4个百分点，与全国两会工作报告中提出的全年经济增长目标持平。受到劳动力人口下降等一些长期因素的影响，中国经济潜在增长速度趋势性放缓，2014年11月以来降息降准等一系列宽松货币政策也未能从根本上扭转整体经济下行的势头。5月份，CPI同比上涨1.2%，环比上月下降0.3个百分点，通缩压力再次加大。6月制造业采购经理人指数（PMI）为50.2，与上月持平，连续4个月收于扩张区间，显示出制造业呈现小幅改善的趋势。此外，汇丰制造业PMI较上月回升0.3，但仍处于收缩区间，表明中小企业的状况仍不容乐观。
在一季度经济下行压力增大的背景下，中央陆续出台一系列“宽货币”、“稳增长”措施，然而政策效果作用于实体经济的力度尚未能抵消整体经济下行的压力。5月，基础设施建设投资继续保持高速增长，但受到房地产投资的拖累，固定资产投资（不含农户）同比仅增长11.4%，比上月降低0.6个百分点，连续10个月下滑。5月，进、出口同比双双负增长，分别下降17.6%和2.5%，进口降速较上月扩大并连续7个月维持负增长状态，出口增长状况还有赖于世界经济复苏的进度。5月社会消费品零售总额同比名义增长10.1%，继续保持10%以上增速，且比4月份回升0.1个百分点。消费是中国经济三架马车中最为乐观的因素，并有望成为今后经济增长的中坚力量。
中国经济到了转型发展的十字路口，整体经济趋势性下行，通货紧缩隐现，投资和进出口双双失速，内在原因是人口红利和资本积累等经济增长的长期性优势因素在逐步消失。不过值得注意的是，我们国民的生活水平在持续提高，收入在稳步增长，这必将激发进一步的消费需求；我国的技术水平与发达国家相比还存在较大差距，同时，李克强总理提出“大众创业，万众创新”的口号，“中国工业4.0”箭在弦上，技术的加速追赶效应将为产出增长提供强大动力。展望下半年，在二季度经济增速阶段性筑底的预期下，三季度有望企稳回升，稳定的宏观环境将有利于房地产市场持续回暖。
(2) 货币环境：货币供应增速不及预期，实际利率居高不下，货币政策将继续稳中趋松
图：2007年至今M2和人民币贷款余额同比增速（月度）
数据来源：中国人民银行，CREIS中指数据，fdc.fang.com
图：2008年至今个人住房贷款加权平均利率及一般贷款加权平均利率走势
数据来源：Wind，CREIS中指数据，fdc.fang.com
人民币贷款余额高速增长，广义货币供应量（M2）受外汇占款拖累增速不及预期。截止5月底，人民币贷款余额87.5万亿元，同比增长14.3%，其中1-5月份新增人民币贷款5.8万亿元，同比增长25.3%，5月份新增人民币贷款9008亿元，同比多增299亿元。5月，M2同比增长10.8%，增速较上月回升0.7个百分点，但与去年同期相比大幅下降2.6个百分点，处于历史较低水平。2015年3月政府工作报告中确定年度M2增长目标为12%，目前看来M2增速实现年度目标尚有压力。受外汇占款大幅收缩影响，市场货币创造严重不足，4月央行加大货币宽松力度，5月M2增速如期回升，但回升幅度远低于预期。在外汇占款低位徘徊以及通缩风险加剧等多重挑战下，下半年货币政策仍有放松的空间。
名义贷款加权平均利率达5年来低位，但剔除通胀因素后的实际资金成本仍然处于2009年以来高位。央行从2014年11月开始多次降低名义利率、降低存款准备金率向市场释放流动性，并动用MLF、PSL等流动性管理工具，多重举措对降低市场资金成本起到一定作用。2015年一季度，个人住房贷款加权平均利率为6.01%，一般贷款加权平均利率为6.78%，均连续三个月出现下降，这和央行前期宽松货币政策操作密切相关。但值得注意的是，通货膨胀水平持续低位运行，致使实际资金成本仍然处于2009年以来的高位，央行的货币政策降低了名义利率，但实际利率没有出现明显的下降。6月24日，国务院常务会议决定取消存贷比考核。6月27日，央行意外宣布定向降准，并普降人民币存贷款基准利率0.25个百分点，表明央行呵护资金面的意图和降低资金成本的迫切愿望。
货币政策历来是中国政府实施宏观经济调控的核心手段，货币政策变动对短期整体经济增长产生重要影响。2013年以来，央行始终保持稳健的货币政策基调，坚持不以经济刺激为目的，新一届政府上台以来更是增加了对经济增长放缓的容忍度，为货币政策回归常态化发展提供了可能。考虑到整体经济复苏十分微弱，不确定性较大，长端实际利率仍高位运行，通缩风险存在加大的可能。我们认为，今年下半年货币政策继续保持稳健偏松，市场货币流动性、实际资金成本以及通缩风险将成为考量货币政策调整的主要因素。
(3) 房地产调控：中央关注长效机制健全，地方稳消费更灵活主动
中央定调稳消费促需求，推动长效机制建立健全和区域一体化进程。4月30日中共中央政治局分析研究当前经济形势和经济工作，提出“要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制。”下半年中央仍将为房地产业构建宽松的市场环境特别是金融环境，未来再度降准降息等金融货币政策调整仍然可期。而长效机制建设将是下半年中央政府工作重点。在继续推进新型城镇化、农村土地改革和不动产统一登记试点的同时，涉及房地产业营转增等财税制度改革将全面落实，住房公积金制度改革、国家住房银行等房地产制度建设也将有较大进展。同时区域经济规划也成为未来关注点，京津冀协同发展纲领已下发至相关省市并逐步落实，长江经济带发展规划也有望在年内出台。
2.市场趋势：下半年新开工同比降幅收窄，投资增速、销量有所回升
全国销售：下半年成交量继续企稳，全年保持小幅增长
图：2007年至今商品房销售面积、销售额上下半年走势
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com，中国指数研究院测算
预计下半年成交继续企稳，全年保持小幅增长。今年1-5月，商品房销售面积35996万平方米，同比小幅下降0.2%，降幅较年初大幅收窄；商品房销售额回暖速度明显快于商品房销售面积，1-5月商品房销售额24409亿元，同比增长达到3.1%，扭转去年年初以来的下跌趋势。本轮商品房成交回升，主要受益于2014年以来的宽松货币政策以及中央稳定住房消费的相关政策、措施。2015年3月，全国两会政府工作报告提出“稳定住房消费”，在两会精神指引下330新政出台，从降低营业税免征年限限制、放宽公积金政策等多方面支持住房消费，有效支持和促进改善性需求释放。在经济下行压力仍然较大、货币政策有望进一步宽松的情况下，下半年仍将延续销售回暖的趋势，预计商品房销售面积同比增长约4.4%，全年销售面积为12.3-12.7亿平方米，同比增幅在2.0%-5.0%之间。价格方面，因需求回暖速度显著快于供应，供销状况不断改善，库存逐步去化，供大于求矛盾改善为房价回暖提供基础，预计全年房价同比小幅上涨，涨幅在2.2%-4.1%之间。
全国投资开工：新开工同比降幅收窄，投资额同比增速回升
图：2000年至今商品房新开工面积上下半年走势
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com，中国指数研究院测算
预计下半年新开工面积同比仍下降，降幅收窄。从历史数据来看，贷款余额同比增速影响半年后的新开工面积。2015年5月贷款余额同比增长14.3%，连续5个月保持14%以上的高速增长，随着央行货币政策效果逐步显现，以及继续实施稳健偏松的货币政策预期，预计下半年贷款增速继续向好。此外，据中国指数研究院对历年全国土地购置面积的统计，2014年土地购置面积为3.34亿平方米，同比下降14%。预计去年土地购置面积下降对房地产市场的影响将在今年下半年的新开工面积中集中体现。综合人民币贷款余额、土地购置面积以及季节性规律等因素影响，我们预计下半年新开工面积较上半年有所增长，但同比去年下半年仍下降，降幅约为1.6%，较上半年收窄；全年新开工降幅预计在7.0%-8.6%之间。
房地产开发投资额受销售面积和M2同比增速影响较大，预计下半年投资额同比增速有所回升。
图：2008年至今商品房开发投资额、销售额及M2同比增速对比
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com，中国指数研究院测算
历史数据显示，销售额波动领先于开发投资额指标，M2对于房地产开发投资额影响也较大。2015年上半年，商品房销售额小幅回升，正向影响下半年房地产开发投资额增速，同时2015年全年M2同比增速预期12.0%，略低于去年全年水平（12.2%）。预计下半年房地产开发投资额保持增长，同比增速约为10.7%，较上半年显著回升；全年房地产开发投资额同比增速约在7.6%-9.6%之间。
3.关注点：楼市格局继续演变，京津冀一体化引领区域投资热点
(1) 市场走势转向：楼市短期波动趋弱，需求现平稳增长，价格继续分化
楼市短期大幅波动可能性小，未来一年需求将平稳增长
图：2014年以来政策走势
资料来源：中国指数研究院整理
行政限制已经基本放开，新一轮货币政策调整有利于推动行业加速回暖。目前除一线城市和三亚外，其余城市均已经放开或取消限购，930新政及330新政的实施表明限贷政策基本放开，目前对于拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购买二套房，首付比例也已经调整为不低于40%。同时，6月央行采取进一步的降准降息，中长期贷款利率降至5.40%。而历史经验表明，货币政策与房地产市场发展息息相关，宽松的货币环境对于推动房地产市场量价有重要作用。因此，在目前宽松的货币环境下，房地产市场仍将持续回升。
房地产行业复苏吸引部分股市资金回流。2014年，楼市出现下行趋势，同时股市持续趋热，导致部分资金从楼市流向股市。然而，2015年以来，上证指数持续攀升，达到5178的高点后，市场出现持续震荡，风险性加大，导致部分资本开始流出；同时楼市呈现复苏现象，因此部分获利的股市资金有望回流房地产市场，将进一步推动需求回暖。
图：2000年以来商品房销售面积走势
图：2007年以来商品房销售面积同比走势
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
楼市震荡后已步入增长周期，将维持一年左右。从历史周期来看，在政策出现大幅放松后，楼市呈现回暖迹象。2008年末，在连续的降准降息、降低首付比例等多项宽松政策实施后，楼市开始回暖，持续时间为10个月，在2009年11月达到小高峰，随后受政策影响下行。2012年2月，楼市开启新一轮的上升区间，持续12个月后在次年2月达到小高峰。从本轮周期来看，2014年，市场需求同比由增转降，库存压力加大，但全年商品房销售面积为12.1亿平方米，虽然低于2013年水平，但仍处于历年高位。2015年，市场已经呈现回暖迹象，市场需求开始同比增长，结合历史规律及目前的货币宏观环境，预计此轮增长将持续一年左右。但是，由于目前主要城市人均住房建筑面积已达较高水平，基本住房需求已经满足，预计此轮回升力度将不如前两轮。
价格已经触底反弹，但不同城市走势差异显著
图：2007年以来商品房销售面积及70个大中城市新建住宅房价同比增速
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
从历史周期来看，销售面积领先价格3-5个月左右。2007年9月，商品房累计销售面积同比增速达到32%的小高峰，同时70个大中城市价格同比于12月达到高峰为9.51%。2008年12月，商品房累计销售面积同比降幅达到最大为19%，而价格同比则在4个月后触底。2009年末的上行周期中，销售增速也领先价格5个月达到小高峰。2015年1-2月商品房销售面积同比降幅触底反弹，5月70个大中城市新建商品住宅同比跌幅较上月收窄0.22个百分点至6.04%，可见价格也已经触底，预计未来价格将开始回暖。但是，不同梯队城市间将会存在明显差异。目前一线城市出清周期已经降至10.7个月，去化压力较小，价格将出现明显上涨。天津、青岛等部分二线城市出清周期超过20个月，价格以稳为主，但南京、南昌、合肥等出清周期较短的城市，价格存在一定的上涨空间。三四线城市普遍去化压力仍较高，价格增长乏力。
(2) 企业合作创新：竞争格局两极分化，金融地产融合趋势加速
1) 竞争格局：强强联合提升市场集中度，中小房企空间被挤压
目前中国城镇化率近60%，商品房市场供求关系已经逆转，尽管未来仍存结构性机会，但不得不承认，随着人口趋势的变化（人口增速放缓、劳动力人口减少、老龄化等），房地产需求总量降低，行业竞争将更加激烈，而接下来多数房企的发展问题将受到严峻考验。
龙头房企战略合作：优势互补，强强联合
强强联合。过去房企单兵作战的风险太高，而龙头房企之间强强联合能有效做到优势互补，资源共享，竞争能力得到进一步增强，具体在土地获取、项目运营、金融创新等领域进行合作。龙头房企品牌效应的叠加必然提升议价能力，最大程度减少企业拿地成本，也为后期的项目开发、销售带来广告宣传作用。目前房企之间的合作多体现在联合拿地、共同开发，然后销售分成的方式，因此项目层次的合作更加频繁，但企业层次上的战略合作则相对较少，以万万合作为代表的龙头房企联姻，展现出更高意义上的竞争与合作。
中小房企求生法则：变卖股权，行业整合加剧
断臂求生。大型房企的合作使得中小房企的生存空间雪上加霜，缺乏竞争实力的部分中小房企要么出售部分股权、引进战略合作伙伴，要么通过被吞并或被收购等方式逐渐在市场洪流中消失，这也是当前市场背景下竞争格局集中演化的必然。
房地产行业并购重组的步伐正在加快。从2013年开始，房地产管理与开发年度并购交易规模超千亿元，2014年并购案例高达257宗/2580亿元，交易额同比大幅增长155%，2015年上半年并购137宗/1199亿元。截止2015年6月29日，京沪产权交易所待售的房企股权达到了31宗，其中有18家房企100%股权出售，占比58%。100%股权转让意味着这些房企将完全退出房地产市场。其中上海新挂牌待售转让房企股权超过27亿元，北京新挂牌转让房企股权超过33亿元，此外还有价格面议的股权待售。
2) 产业融合：保险等金融机构投资房地产，助力房企轻资产转型
2010年保监会颁布的《保险资金投资不动产暂行管理办法》中规定，允许保险行业将不超过上季度末总资产10%的资金用于不动产以及相关金融产品的投资。
受益于政策开闸，保险资金投资不动产得以扶正，保险机构投资房地产热情高涨。保险机构在地产上的资金配置愈加灵活多样，包括投资成熟商业地产、写字楼及养老社区等。
险资出钱投资股权，房企出力回报股东。截至2014年底，133家A股上市的房企中，保险资金进入前十大股东的房企数量达到21家，渗透率为15.8%。此外，占据21家房企前十股东行业的保险机构达15家。2015年以来，股市进入牛市，地产股板块市盈率平均仅7.0左右，价值被明显低估。未来随着房地产市场回暖，房企销售业绩回升，地产股价表现将会较为乐观，有望吸引更多的金融资本。
通过参股或控股房企，保险等金融机构的利益与房企的未来发展休戚相关。目前房企最大的困境在于转型之路漫长，需要雄厚的现金流作为变革后盾，尽管央行多次降准降息，但银行惜贷的实际情况已使房企的资金融通受到影响。保险等金融机构的介入无疑将极大的改善房企的融资条件，更重要的是助推房企轻资产转型——金融机构的资本优势与房地产企业的专业开发优势将一起创造更高层次的价值。
自去年3月，房地产市场开始进入下行调整周期，金融机构对房地产项目的风险意识增强，险资对房地产投资的资金敞口大幅收紧。而自去年4季度以来，随着政策红利的持续释放，房地产市场回暖态势渐明，一季度险企对房地产的投资热情显著回升，时间节点上滞后于房地产市场回暖一个季度，未来将会有更多的保险公司入股房企阵营。
(3) 区域利好：区域经济一体化带动地产发展，京津冀一体化效应显著
交通一体化：京津冀交通一体化率先推进，交通成本降低吸引购房需求
5月5日，京津冀交通一体化领导小组召开第二次会议，研究《〈京津冀协同发展规划纲要〉交通一体化实施方案》。会上领导小组组长、交通运输部部长杨传堂强调，要把推进京津冀交通一体化的工作重心从总体谋划转向全面推进实施。按照交通部对京津冀地区的轨道规划，京津冀将打造以城际铁路为主的交通格局，携手实现“一小时交通圈”的目标。主要以京津塘、京保石、京唐秦为主轴，同时以北京、天津、石家庄这三个城市为核心，构建一个纵横交织的环北京的骨干城际轨道交通网，共同覆盖京津冀的至少13个地级以上的城市、重要的城镇及主要的产业园区。
据了解，北京的地铁网络确定直通河北燕郊、固安、涿州。其中，6号线通至河北燕郊、大兴线通至河北固安、房山线通至河北涿州。近期，首条区域轨道快线平谷线正式确定，该线路从北京市出发，经河北省燕郊、三河再进入北京平谷区。此外，作为同时贯穿京津冀三地的首条城际高铁线路，京滨城际铁路前期规划方案也初步确定。除了轨道交通，国道、省道、高速公路也在加速推进，目前北京正在打通平行于京通快速路的另外一条进京道路——西起朝阳区和通州区交界处、东至北京市市界的徐尹路，预计今年底完工通车。年内还将开工建设京秦高速，并有望在2017年开通。
随着京津冀交通一体化全面推进，轨道交通、高速公路等不断建成通车，通勤时间成本大幅下降，环北京部分区县交通优势更为突出，相应区县将会吸引更多购房需求。
产业转移：北京外迁资源将持续优化天津、河北产业结构，就业机会增多带来购房群体
图：2014年京津冀地区产业结构
数据来源：国家统计局，CREIS中指数据，fdc.fang.com
京津冀一体化将带动河北产业结构优化升级，培育新经济增长点。京津冀三地产业结构差距较大，从2014年数据来看，北京以第三产业为重点，增加值占比接近80%；天津虽第二产业比重逐年下降，目前仍是该地区经济增长主动力；河北作为三地中的农业大省第一产业增加值占比11.7%，而第三产业仅占37.2%，虽然较上年末提高了1个百分点，但较京津两市仍显落后。京津冀一体化过程中，北京作为经济圈内最大的经济载体，产业及资源的外迁是大势所趋。伴随京津冀区域协同发展产业转移、商业配套建设的跟进，河北省第三产业推进前行，尤其以房地产领先的部分产业将首先带动经济增长，同时也会逐步扩大高新技术产业领域，提升创新能力，产业结构全面优化。
北京外迁资源带动周边城市产业结构优化，周边城市就业机会增加、经济增速提高等有助于留住当地人口、吸引其他城市流动人口，同时经济增速提高带动收入增长，进一步提高居民购买力，河北、天津部分区域的房地产市场将迎来发展空间。
人口迁移：环北京城市承接北京外溢人口，房地产需求将继续壮大
北京人口基数庞大，外溢人口将就近选择环北京周边城市，带动周边城市房地产需求。北京外来人口增长是常住人口增长的重要因素，2014年常住外来人口增量占常住人口增量的43.5%；北京十二五规划中提出控制人口无序过快增长，计划在2020年将人口控制在2300万人以内，而2014年底北京市人常住人口已达到2152万人，人口增长空间有限，这势必促使部分外来常住人口外溢。
图：2001-2014年北京人口增长速度
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目前，北京周边城市人口密度不高，外来常住人口占比较低，承接人口潜力较大。根据第六次人口普查，河北省的人口密度为383人/平方公里，远低于北京市和天津市的1195人/平方公里和1100人/平方公里。2013年末，廊坊常住人口447万，户籍人口439万，外来常住人口8万，仅占常住人口的1.8%，而这8万人口主要集聚在靠近北京的燕郊地区，固安、香河、大厂以及廊坊市区距离北京市区也在50公里以内，交通较为便利，承接人口潜力巨大。随着京津冀三地协同发展和产业转移、交通一体化建设带来的人口流动便利，河北将逐步提升其对北京外溢人口吸纳能力。
房地产市场发展：受北京限购及高房价影响，环北京城市房地产量价存在上升空间
2010年北京出台限购政策，部分外来常住人口的购房需求受到限制，环北京部分区县房地产市场对接北京外溢购房需求而升温。与北京相邻，交通较为便利的固安、大厂、三河等环北京区县2010年销售面积、销售额均出现大幅增长。截至目前，北京市限购政策仍未取消，北京人口外溢效应将继续发挥作用，同时综合交通优势、产业转移等因素，环北京房地产市场将持续受益。
图：环北京区县[9]住宅销售面积、销售额
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图：固安与大兴价差及三河与通州价差走势
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北京与周边区县房价差距较大。固安毗邻大兴，与大兴天宫院站仅半小时车程，但房价差距逐年增大，2007年固安房价仅3000元/平米左右，与大兴的价差约4000元/平米，2015年1-4月，大兴房价达到固安的3.4倍，价差超过1.5万元/平米。三河燕郊与通州仅一河之隔，但房价差距同样非常大。2007年三河房价仅4000元/平米，与通州差三千多元；2015年1-4月，三河房价接近万元每平米，但通州房价仍为燕郊的2.3倍，差距超过1.2万元。
考虑大城市对周边中小城市的辐射作用，环北京中小城市房地产市场价格仍有较大的上涨空间。以上海为例，昆山、苏州距离上海分别为100公里和70公里，据百城价格指数显示，6月上海房价为昆山、苏州的3.6倍和2.8倍；相对而言，廊坊距离北京57公里，北京房价为廊坊的4.6倍；保定到北京距离157公里，目前北京房价为保定的5.5倍。随着京津冀一体化进程加速推进，廊坊、保定等中小城市和北京之间的房价差距将逐步缩小，房地产市场将持续升温。
【作者：中国指数研究院】 (编辑：wenjing)(原标题：2015年上半年楼市报告：百城房价涨0.82% 一线城市领涨)