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库存压力仍然巨大 2015房地产业须提前适应新常态

时间:2015-01-06 22:50:35    来源:西北新闻网    浏览次数:46    我来说两句() 字号:TT

  2014年中国的房地产行业也进入了新常态。从全年的情况看,2014年前10个月,房地产开发投资增长12.4%,创下19个月以来新低;而住宅新开工面积下降9.8%;住宅销售面积同比下降9.5%,销售额同比下降9.9%。在三四线城市由于巨大的库存而几乎普跌的同时,包括北京在内的一二线城市销量暴跌,房价出现了明显的松动,尽管11月各项数据开始回暖,但仍无法改变全年总体惨淡的局面。鉴于房地产行业直接和间接贡献了国内生产总值(GDP)近四分之一,人们普遍关注2015年楼市的前景,在房地产调控基调不会变的前提下,加之各种新规开始逐渐为房产税铺路,2015年房地产市场将呈现出怎样的走势?

  2015年二季度有望转正

  多数接受中国商报记者采访的业内人士预测,2015年房地产对经济的拖累将会显著减弱。而这一判断主要是基于近期各项数据的回暖。

  在刚刚过去的这一年,进入10月后,全国楼市一改持续多月低迷的局面,成交量确实开始回升。其中,作为楼市风向标的一线城市尤为明显。从数据上看,CREIS中指数据显示,10月42个主要城市成交量达2416万平方米,环比增长12.6%,创年内新高。此外,从更能准确反映房地产市场走势的30 个大中城市商品房销售面积数据来看,11月其同比增速转为正增长。

  鉴于该数据领先国家统计局公布的商品房销售数据 5个月左右,中金公司首席经济学家梁红在接受中国商报记者采访时预计,“2015年二季度统计局的商品房销售面积当月同比增长也将转正。鉴于商品房销售回归正增长对房地产投资具有积极影响,2015 年房地产投资增速可能超预期,同比增长可能达到 10%,高于我们此前预计的8%的增速,对经济增长的拖累将进一步下降。”

  必须承认的是,去年11月数据回暖的背后反映了部分地方政府限购政策的逐渐松动,这其中包括出台了“认贷认房”的首套房贷政策:对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。此外,对已经取消限购或者没有限购的城市,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,由银行确定首付比例和利率水平。更重要的是,七折利率重出江湖,对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。

  在系列政策微调的推动下,自2014年10月以来,商品房成交面积增速确有改善,且这一势头仍在延续。根据中金公司分析师们的初步预计,2015 年商品房销售面积当月同比增速将在二季度转正,且全年增速在 3%左右,而2014年的增速是-8%左右。

  中金公司分析师刘博告诉中国商报记者,“从统计局数据来看,30个大中城市商品房2014年 10月、11月成交面积环比增速均达到 10%,显著强于往年同期均值。另外,去年12月18日国家统计局公布的数据显示:11月份70个大中城市新建商品住宅成交量较10月有所放大,为年内新高,房价环比降幅进一步收窄。这些均显示出房地产政策向常态化回归和货币政策逆周期操作,对商品房销售有提升作用。”

  从过往经验来看,30个大中城市数据更具前瞻性。比如在 2012年3月,30个城市销售数据率先由负转正,而统计局销售数据转正则要等到2012年7月才出现。同样在2013年7月,30个城市商品房销售增速出现由正转负,而统计局数据要到 2013年 12月才出现。也就是说,在房地产销售周期的转折点附近,30个大中城市的局部的销售数据比全局的数据反应更迅速。

  与之类似的是,2014年11月,30个城市商品房销售面积同比增速3.7%,由负转正;同年12 月继续保持正增长,这可能是一个积极的信号。结合基数效应,中金公司初步预计统计局的商品房销售面积当月同比增速,可能在2015年二季度就会转正。

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