库存压力仍然巨大 2015房地产业须提前适应新常态

　　2014年中国的房地产行业也进入了新常态。从全年的情况看，2014年前10个月，房地产开发投资增长12.4%，创下19个月以来新低；而住宅新开工面积下降9.8%；住宅销售面积同比下降9.5%，销售额同比下降9.9%。在三四线城市由于巨大的库存而几乎普跌的同时，包括北京在内的一二线城市销量暴跌，房价出现了明显的松动，尽管11月各项数据开始回暖，但仍无法改变全年总体惨淡的局面。鉴于房地产行业直接和间接贡献了国内生产总值（GDP）近四分之一，人们普遍关注2015年楼市的前景，在房地产调控基调不会变的前提下，加之各种新规开始逐渐为房产税铺路，2015年房地产市场将呈现出怎样的走势？

　　2015年二季度有望转正

　　多数接受中国商报记者采访的业内人士预测，2015年房地产对经济的拖累将会显著减弱。而这一判断主要是基于近期各项数据的回暖。

　　在刚刚过去的这一年，进入10月后，全国楼市一改持续多月低迷的局面，成交量确实开始回升。其中，作为楼市风向标的一线城市尤为明显。从数据上看，CREIS中指数据显示，10月42个主要城市成交量达2416万平方米，环比增长12.6%，创年内新高。此外，从更能准确反映房地产市场走势的30 个大中城市商品房销售面积数据来看，11月其同比增速转为正增长。

　　鉴于该数据领先国家统计局公布的商品房销售数据 5个月左右，中金公司首席经济学家梁红在接受中国商报记者采访时预计，“2015年二季度统计局的商品房销售面积当月同比增长也将转正。鉴于商品房销售回归正增长对房地产投资具有积极影响，2015 年房地产投资增速可能超预期，同比增长可能达到 10%，高于我们此前预计的8%的增速，对经济增长的拖累将进一步下降。”

　　必须承认的是，去年11月数据回暖的背后反映了部分地方政府限购政策的逐渐松动，这其中包括出台了“认贷认房”的首套房贷政策：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。此外，对已经取消限购或者没有限购的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，由银行确定首付比例和利率水平。更重要的是，七折利率重出江湖，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。

　　在系列政策微调的推动下，自2014年10月以来，商品房成交面积增速确有改善，且这一势头仍在延续。根据中金公司分析师们的初步预计，2015 年商品房销售面积当月同比增速将在二季度转正，且全年增速在 3%左右，而2014年的增速是-8%左右。

　　中金公司分析师刘博告诉中国商报记者，“从统计局数据来看，30个大中城市商品房2014年 10月、11月成交面积环比增速均达到 10%，显著强于往年同期均值。另外，去年12月18日国家统计局公布的数据显示：11月份70个大中城市新建商品住宅成交量较10月有所放大，为年内新高，房价环比降幅进一步收窄。这些均显示出房地产政策向常态化回归和货币政策逆周期操作，对商品房销售有提升作用。”

　　从过往经验来看，30个大中城市数据更具前瞻性。比如在 2012年3月，30个城市销售数据率先由负转正，而统计局销售数据转正则要等到2012年7月才出现。同样在2013年7月，30个城市商品房销售增速出现由正转负，而统计局数据要到 2013年 12月才出现。也就是说，在房地产销售周期的转折点附近，30个大中城市的局部的销售数据比全局的数据反应更迅速。

　　与之类似的是，2014年11月，30个城市商品房销售面积同比增速3.7%，由负转正；同年12 月继续保持正增长，这可能是一个积极的信号。结合基数效应，中金公司初步预计统计局的商品房销售面积当月同比增速，可能在2015年二季度就会转正。