P2P退租致沪写字楼租金下跌 空置率将上升

　　一份最新数据显示，三季度申城甲级写字楼平均租金环比下跌2.0%至每天每平方米9.8元，这是近一年来甲级写字楼租金首次出现下滑。分析原因，除了经济不确定性让企业倾向于节省办公成本，P2P企业退租也增加了市场空置面积，导致租金下跌。

　　P2P持续退租增加空置面积

　　全球私营房地产顾问服务机构莱坊日前发布报告显示，第三季度，上海甲级写字楼市场新增供应约为25万平方米。租赁市场有多栋写字楼竣工交付，为市场带来近25万平方米的新增甲级办公面积，其中核心商务区及中央商务区的新供占到第三季度总新供的60%。

　　据莱坊分析，由于经济的不确定性，不少企业仍倾向于节省办公成本。即将租赁到期的外资企业开始考虑选择租金相对便宜的写字楼。特别是以成本控制为导向的日本企业近期租赁活动频繁。例如，神钢从K11搬迁至歌斐中心，租用1200平方米，租金为每天每平方米6.8元。

　　值得注意的是，莱坊在报告中指出，同时，P2P企业持续退租增加了市场空置面积，并加大了业主方的租赁难度，租赁双方议价空间也随之大幅增加。这些因素加上市场较大的新增供应，使第三季度甲级写字楼的平均租金出现下跌。数据显示，超甲级写字楼的平均租金环比大跌3.7%至每天每平方米13元。金茂大厦低区在第三季度的成交租金为每天每平方米10.5元，而2016年上半年低区平均租金可以达到每天每平方米12元。

　　第三季度，甲级写字楼整体空置率环比仅上升0.4个百分点至3.7%。

　　报告指出，尽管市场新供的增加及P2P企业的退租潮致使写字楼市场的空置面积在短期内有所上升，但整体空置率在第三季度并未有显著上升，主要原因有以下几点：一是在核心商务区内，律所以及咨询企业对于甲级写字楼的租赁需求依然很旺盛。业主为了尽快去化新增的空置面积，愿意在租金上给予租客更多让步，因此核心商务区的空置率在第三季度没有明显上升，维持在3%左右。

　　二是新兴商务区对于成本控制型企业非常具有吸引力。第三，季度新兴商务区的写字楼出租率高达95.7%。制造业企业的外迁是新兴商务区保持高出租率的主要原因，例如，蒂森克虏伯迁入虹桥商务区的虹桥万科中心，以每天每平方米5.85元的租金租用2300平方米的写字楼面积。

　　9月网贷活跃投资人数下降

　　网贷之家9月月报显示，截至2016年9月底，全国正常运营的网贷平台有2202家，环比减少33家平台。

　　而从历史累计数据看，截至9月底，全国共爆出1488家问题平台，所涉及的投资人数为33.8万人，占全国投资人数的3.7%，涉及贷款余额为230.6亿元，占比为3.3%。其中，上海共爆出121家问题平台，所涉及的投资人数为2.8万人，占上海投资人数的1.3%，涉及贷款余额为13.1亿元，占比为0.8%。

　　数据还显示，截至2016年9月底，北京、上海、广东活跃投资人数总计280.3万人，其中，北京市的活跃投资人数为132.18万人，环比下降3.14%；上海市的活跃投资人数为67.63万人，环比下降1.4%；广东省的活跃投资人数为80.49万人，环比下降0.17%；同期全国网贷行业活跃投资人数达345.43万人，环比下降1.81%。

　　四季度空置率还将上升

　　记者注意到，虽然写字楼市场受P2P公司影响出现波动，但一些大型金融机构也正积极入驻核心商务区的甲级写字楼。第三季度，金融机构及科技公司的租赁活动表现活跃。例如，国泰君安入驻恒隆广场二期，中国财产再保险入驻小陆家嘴东亚银行金融大厦。

　　科技企业也是第三季度较为活跃的租户类别，他们越来越意识到自身企业品牌塑造的重要性，纷纷租赁核心商务区或者中央商务区的甲级写字楼。数据服务商广和慧云科技以及易信在南京西路商务区的富邦晶品中心各租赁了近1000平方米的办公面积，租金水平约在每天每平方米10.5元左右。

　　展望四季度，报告指出，写字楼市场租金将保持稳定。具体来看，第四季度，P2P企业的退租对于写字楼市场的负面影响仍将持续下去，而市场新供应将达40万平方米左右。位于浦东世纪大道的世纪大都会将在第四季度交付，为市场带来近12万平方米的新增面积。因此，莱坊预计第四季度的市场空置率还将上升。考虑到核心商务区以及中央商务区租赁需求旺盛，第四季度市场租金将保持稳定。未来12个月，随着P2P公司退租潮对市场的影响逐渐减弱，租金有望反弹，预计未来12个月内租金年增幅在3%左右。