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——达州达川区乡镇违法土地为98%！仅2%内的合法也被非法占用！原因令人匪夷所思！
近日，四川达州达川区的一起土地纠纷案引起了小编的关注。
事件经过：2009年周某某通过公开竞买方式,取得了位于四川达州达川区赵家镇新世纪大街地块(达土储【赵家】2007-013号)国有土地使用权。根据《国有土地使用权出让合同》的约定，达川区国土资源局应于2010年03月05日前向周某某交付项目用地。截止今日，本项目仍有部分土地(以下简称案涉地块，周长军拟用该地块建设赵家镇农贸市场)未实际交付。其主要原因有二：一是原达县国土局向周某某交付土地时，未到现场划定项目用地的“四至界限”，案涉地块仍由当地村社耕种;二是2011年案涉地块被涉事人员直接从当地村社买走，与之违法签订土地买卖合同(后来又签订土地租用合同)。
2009年至今，达川区各乡镇违法占地搞房地产开发占总用地约为98%，而约2%的合法土地不能进场使用。项目用地为赵家镇唯一通过公开拍卖程序依法出让的土地。周某某依约缴清全部土地出让金后，严格按照《国有土地使用权出让合同》约定及“2000年省级试点小城镇的规划方案”规定，进行房屋建设(含农贸市场建设)。为推进项目建设，有效解决涉事人员非法侵占案涉地块事宜，2010年起，周某某向原县委、县政府、职能部门、镇政府的主要领导、分管领导以书面、短信、当面等形式进行过多次汇报，至今仍未解决。2012年，原县委、县政府责成国土局介入调查。原国土局副局长牵头组织县国土局储备中心、测绘队、赵家国土所实地测绘后，确定案涉地块481平方米仍由当地村社耕种，涉事人员借此与村社以违法签订《租用合同》的方式，试图达到阻挠周某某建房的目的。因涉事人员侵占土地的行为,导致项目用地1620平方米不能正常使用，造成周某某不能按照2000年的省级试点小城镇规划修建农贸市场。
2009年至2011年期间，周某某已修建农贸市场部分用房约1300平方米，专项投入资金二百余万元。职能部门对此事久拖不决，项目在修建一半后搁置至今，仅住房跌价损失就高达1200万余元(房价从1900/平方米跌至1100/平方米)。
根据周某某陈述：涉事人员在赵家镇多次(大小项目约10个)采用不正当交易等方式违法拿地，其获得的项目用地均未通过“招拍挂”程序，造成当地土地交易市场混乱、房产开发恶性竞争，给国家在土地出让金、方面造成的损失额度巨大，侵吞国家财政应收入几仟万元。近来，周某某得知镇政府又将农贸市场规划至涉事人员非法购买的国有土地(约7亩，原赵家镇旧农贸市场)上，涉事人员又将相邻集体土地非法圈建(已修围墙)，严重扰乱了正常的土地、建设秩序。
近日，四川达州达川区国土局回复后，小编咨询某律师事务所张律师，据张律师介绍：
(一)根据《合同法》第八条、一百零七条之规定，周某通过公开拍卖方式获得项目用地，理应得到法律保护。原达县国土局拒绝按照《国有土地使用权合同》约定期限交付全部用地，已构成重大违约;
(二)根据《城乡规划法》第七条之规定，赵家镇农贸市场选址应按2000年省级试点小城镇的规划方案执行，未经法定程序不能随意更改;
(三)根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第四条之规定，涉事人员取得的“原赵家旧农贸市场国有土地”使用权，未经“招拍挂”程序，系违法出让或非法侵占土地。又根据《土地管理法》第六十四条之规定，涉事人员利用集体土地进行开发建设，应予制止。
(四)“拨地定桩”是土地规划上的俗称，“拨地”一般指土地规划管理部门批准申请用地单位对某一地块的用地申请，并拨付申请单位使用。“定桩”一般指土地规划管理部门在该地块上，根据所批用地位置及实地测量坐标，测量放线并定出用地边界桩位，可见，“定桩”实际就是测定用地规划红线点位(即划定红线)。“出让宗地地界”是指国土管理部门在红线内划定的出让宗地的用地地界。虽然出让宗地地界有可能和规划红线相重合，但两者不可相互取代。“交付用地”一般指国土管理单位通过实地踏勘土地、验收红线坐标各拐点，在核定无误后签字确认或者在相关移交文书上签字来确定土地交付。国土部门与周某某虽于2010年3月3日签订了《放线定桩记录》，仅表明国土部门锁定规划红线，并未划定出让宗地地界，导致周某某无法判定出让宗地地界，不能精准把握用地范围。
(五) 根据《四川省人民政府印发关于进一步加强土地出让管理规定的通知川府发〔2014〕58号》 第一条第二款关于“坚持‘净地’出让。拟出让地块必须是征收(拆迁)安置补偿落实到位、没有法律经济纠纷、土地权利清晰并已注销原土地使用证、规划条件明确、具备动工开发基本条件的‘净地’”的规定，国土部门出让案涉地块时，项目用地上仍有部分土地由他人耕种，严重违背“净地出让原则”。由于国土部门一直未妥善处理该耕种地块的遗留问题，导致项目用地1620平方米不能使用，周某某更不能按照2000年的省级试点小城镇规划修建农贸市场，给周某某造成了特别巨大的经济损失。
(六)根据国土部门描述，原达州市工商局达县分局持有赵家老农贸市场土地的《国有土地使用证》，经达住建函[2013]85号规划函将其土地用途调整为商住用地。经2016年5月17日达州市达川区第42次常务会议研究同意，并以达川府函[2016]166号批复同意转让给达州红盾实业有限公司并补办出让手续。目前该地块正在打围平整场地，场平后将由当地规建办按达住建函[2013]85号规划红线确定建筑范围，所以不存在非法圈占的情况。其描述明显违背相关土地出让规定，系绕开“招拍挂”强制规定，变相出让土地的行为。
(七)根据《四川省国土资源厅关于贯彻四川省人民政府进一步加强土地出让管理规定的实施意见(川国土资发〔2015〕12号 )》第二项第六款关于“出让商业、旅游、娱乐等经营性用地必须采取招标拍卖挂牌方式，出让商品住宅及包含商品住宅的用地必须采取拍卖方式”的规定，表明商业地块出让须采取招标拍卖挂牌方式进行，不得采用“先转后补”的方式出让，该行为已严重伤害了正常的土地交易秩序，逾越了法制的底线，应当立即纠正。
某律师事务所张律师建议：
鉴于涉事人员与职能部门涉案人员公然违背“招拍挂”的强制性规定，擅自改变镇农贸市场规划方案，已违反《城乡规划法》第七条之规定，应当立即纠正。案涉地块的土地使用权系周某某依法获得，应当得到有效保护。职能部门违背双方合同约定，拒不履行完整的土地交付义务，已构成严重违约行为，应当及时履行;同时，职能部门应当对违法利用土地的行为给予处罚、责令其立即停止施工，以避免国家和周某某的相关损失继续扩大。
在全面推进依法治国的今天，小编感慨：
1、涉事人员(或与涉事人员相关的项目)在当地有大小项目约10个都是违法占地、违法建设、违法开发，而却不让当地唯一合法项目土地使用。这是否涉嫌涉黑?
2、政府相关部门人员为什么想方设法使他们的“违法项目”变成“变相违法项目”，其本质都是违法，这其中值得深思!
3、小编获悉，前面文中提到的“达州红盾实业有限公司”是“达川区工商行政管理局”的内部企业，难道也加入违法占地、违法建设、违法房地产开发?
4、是2 %合法土地的错了?还是98%违法土地当道?同时，小编通过走访了解到，即是98%的违法建设，也是98%的违法房产。最终导致达川区各乡镇约“15万户”房产无产权证，无法进行不动产登记，也给国家财政收入造成巨大损失。
5、我们欲唤醒“沉睡的依法行政”!让“不作为、乱作为”放慢脚步!
目前，事件正在进一步发酵，周某某希望能通过法律的途径维护自身合法权益，同时能给违法人员一个应有的惩罚。
此类事件的发生，影响的是政府形象，伤的是公民的心，也为“法治社会、和谐社会、全面依法治国、全面从严治党”所不容许。到底周某某能否成功呢？小编会持续对此事件进行追踪报道。