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——河北省邢台市：隆尧县隆尧镇北河村伙同开发商未批先建违法商业开发“以租代征”和土地贪腐系列问题的新闻调查
11月2日，曹会彬(男 汉族 1965年3月22日出生，系河北省邢台市隆尧县隆尧镇北河村村民)等9位村民到媒体申诉(经录音整理)：我们是北河村的村民。现在向记者郑重的反映邢台合鑫房地产开发有限公司涉嫌未批先建，违法的改变土地用途进行商业开发以及隆尧镇北河村土地贪腐、非法占地和在“城中村”改造中手续不齐全不履行“回迁房”政策等系列问题，我请求媒体给予新闻监督。
记者认真听取了曹会彬等村民的口头和书面陈述，全面审核了曹会彬等村民的《征地告知书》《收回集体农用地使用权协议书》《民事起诉状》《隆尧强力整治违法占地信息》(2016)冀0525民初1123号《民事判决书》以及《陈述书》和照片资料。媒体研判这是一起河北省邢台市隆尧县北河村甚至波及到其它村打着“城中村改造”“回迁房”的名义未批先建、“以租代征”以及系列土地补偿款挪用截留私分的土地贪腐问题：性质严重、情节恶劣、后果影响极为重大。媒体高度重视派员到实地踏勘采访。
11月4日，媒体乘车来到隆尧县隆尧镇北河村，用CD对该北河村违法占地现场做了视频拍摄。在该村村东记者发现有40多亩耕地被违法圈占，四周是“合鑫地产，实力巨献”的商品房销售广告牌。记者随即电话拨通邢台合鑫地产公司咨询中心电话，该咨询中心答复：“现在是商品房销售，整个规划小区400亩共建43栋楼，其中北河村圈占耕地40余亩，手续不全”。
记者确认该“未批先建”的开发商是邢台合鑫房地产开发有限公司。随即对北京京迪律师事务所主任律师刘宏伟进行了法律求证(经录音整理)：房地产销售单位要有房地产销售的“五证”《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》。“五证”中的《国有土地使用证》是证明土地使用者使用国有土地的法律凭证，受法律保护;《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。
无此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也是属非法，不能领取房地产权属证件。按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效;《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。
无此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件;《建设工程施工许可证》是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。《商品房销售(预售)许可证》正面“预售范围”为本项目可销售楼层，购房者应当看清购买楼层是否在预售范围内?
记者分两路对村民进行了专访。
曹玉坤气愤地对记者说(隆尧镇北河村村民经录音整理)：2011年6月，我村村干部和开发商谎称为了发展隆尧经济，每亩800元租金，到2013年6月租金每亩1500元，至2014年6月每亩地上调至2080元，2014年10月份又说要开通我县从我们村经过的昭庆街要买地。在村干部与开发商的哄骗下，村民误认为是“公益项目”，尽管不情愿，但也无奈的签了合同。后来我们才知道只有一幢是“回迁楼”，其它竟然开发成了商品楼。于是集体找开发商讨说法，开发商又给予补了一份《补充协议》并承诺：周边城中村项目有涨价的在房子未交钥匙前也给涨价。2015年10月7日每亩追加补偿30000元。经了解邻村东河村12月份被交通局占地，地理位置与我们耕地相似，每亩从最初租赁后来每亩59000元，最后每亩涨到42万元，这太不公平了。
我和其它农户心里感觉极度不平衡，我们的地永远没有了，一亩地却只有十多万的赔偿，我们多次与开发商、村委会、乡驻村干部协商，也没有结果，只好求助记者希望通过法律途径要回我们的土地。共占我家地4.7亩。现在我失去了生活来源。
记者就这一问题电话求证了北京京迪律师事务所的刘宏伟律师：首先该隆尧镇北河村“以租代征”的方式“租用”村民的土地是违法的;且基本农田也就是耕地除国家发改委批准项目，如“铁、公、机”(铁路、公路、机场)以外，一亩耕地也不能占，不能碰耕地的23亿亩的红线，如果合法占地，应当在程序上在设区的市一级电视台或“党报”进行公示，与被征地户签订《征地补偿协议》或《拆迁协议》，就征地的土地补偿费、安置补助费、清苗费和地上附着物费，严格按照《中华人民共和国土地法》规定的倍数足额足项发放到被征地农户手中;如果是“城中村”改造项目，要就过渡周转房、重置住房价格评估“回迁房标准”进行统一踏勘、测量和评估且不能进行商业开发;对征用耕地的，如果失地农民还有两项补助：生产择业安置和入股分红安置。
记者来到村民曹会彬家中进行了专访(男 汉族1965年3月22日出生，经录音整理)：2011年6月，我们村欺骗说是为了发展隆尧“经济和建设”，让我们把工地租给村里和开发商。2012年每亩地800元，2013年每亩地1500元，2014年每亩地又涨到2080元，到2014年10月份说要打通我们村经过的道路。期间这土地一直在荒废着，后来说要买下来，每亩地又补偿59000元，口头还“承诺”补偿25平和30平“回迁楼”。做为老百姓的我们，什么也不懂?因为光觉着又不是我们自己，肯定让我们吃不了亏，因为村领导也都出面了，所以我们积极配合村领导的工作，被欺骗签订了合同，可等到楼房盖起后，不是单纯的回迁楼，竟然还有商品楼，原来“城中村改造”只是个幌子，我们决定找开发商讨要说法。后来他们给了一个《补充协议》，谎称在交钥匙之前，只要周边有涨价的，也给我们涨价，在2015提我们听说涨价了，就开始多次找他们。在2015年10月7日，总算每亩地追加了30000元。到2015年底东河村占地和我们村情况相同，人家每亩地是42万元，这时我们更清楚地知道了老百姓上当了。
村里和开发商一直在欺骗村民。随后我们也多方咨询才知道，他们不权欺骗老百姓，并且他们还不合法。他们是“未批先建”，“少批多建”。他们在不择手段地想获取暴利，这使我们特别气愤，内心也是无比痛苦，所以我们想寻找公理，就只好走法律途径，来讨要我们的土地权。我们要告知那些黑心的开发商，你们还有没有良知，为什么要这样对待我们这些弱势老百姓?
曹会彬随即向记者出示了一份显失公正的《协议书》：1、因曹会彬身份证号132226196503220332在北河村城中村改造项目中积极配合工作。为此项目部决定奖励四层砖混结构120平方米的楼房面积，如果选择的户型大于所奖励的在面积，多出部分按对外销售价格优惠20%的价格购买产权。2、项目开工建设后凭此协议办理所奖励楼房的手续。3、本协议只在隆尧县隆尧镇北河村城中村改造项目中有效。
记者又调取了曹会彬和武新志的《土地租赁协议书》甲乙双方在平等自愿的基础上，经双方充分协商，就租赁事宜做如下协议：一、甲方将其位于北河村可东的6亩承包地租赁给乙方。租赁期限2013年6月1日至2014年6月1日每亩租金2080元，租金共12480元，签订协议后一次性付清。二、甲方在租赁期限内不得对该土地耕种。租赁期限内合作权归乙方所有。三、以上条款，双方应严格遵守，如有违反承担违约金每亩一万元。
隆尧县北河村村民张红群(男 汉族 1968年9月21日出生 经录音整理)主动找到记者哭诉：我于2011年9月，为配合隆尧经济发展和建设，经村委会和其他几人协调，把自家承包耕地9亩租给邢台合鑫地产，每亩地租金为：2011年9月至2012年6月1日为800元，至2013年每亩地租金调到1500元，后又续合同调至每年每亩2080元，可是到了2013年10月份，说要把土地收回，立项目为“城中村改造”，把隆尧县城经过我村的昭庆街开通，盖楼房是安排拆迁户用的，每亩地给59000元的补偿，且口头承诺生亩地给20平楼房，经过多次劝说我认为开通街道是为了隆尧的经济发展，其他农户也有这样的想法，就陆续签了合同。结果到目前为止，“城中村改造”工程竟然盖起了七幢楼，一幢楼安置拆迁户及农户已足够，其他六幢及现在准备挖槽开工的第七幢楼全是商品楼，并成立了售楼部公开地售楼。我们决定找开发商讨个说法。后来他们给了一份《补充协议》，谎称交钥匙之前，周边城中村项目涨了也给我们涨价。明明是拿城中村改造作为幌子，大家看出这份补充协议有问题，让开发商改一下他们不干，在2015年10月7日，大家找了多次的情况下，每亩补偿了30000元，每亩价格成了89000元/亩。2015年12月东河村交通局占地和我们村同为承包耕地，人家每亩地是42万元，周边开发楼盘的40万元、50万元有的是。这时大家更为清楚地知道上当了。经过多方咨询，他们不仅欺骗老百姓，而且还存在严重的违法行为，未批先建，少批多占。我们都是弱势百姓，只能愤怒、痛苦，但所有的农户坚信总有说理的地方。
国土资发[2005]166号文各省、自治区、直辖市国土资源厅(国土环境资源厅、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源局)，计划单列市国土资源行政主管部门，解放军土地管理局、新疆生产建设兵团国土资源局，部有关直属单位，部机关有关司局：
近两年来，按照国务院的统一部署，各地深入开展以清理整顿各类开发区、园区为重点的土地市场治理整顿，有效地遏止了一些地方乱征滥占农民集体土地的势头。但一些地方政府和部门规避法定的农用地转用和土地征收审批及缴纳有关税费，"以租代征"，即通过租用农民集体土地进行非农业建没，擅自扩大建设用地规模，不落实耕地占补平衡法定义务，干扰了建设用地管理秩序，影响了国家宏观调控政策的落实和耕地保护目标的实现。为从严从紧控制建设用地总量，坚决制止"以租代征"违法违规用地行为，现就有关问题通知如下：
一、严禁"以租代征"擅自将农用地转为建设用地
根据《土地管理法》第六十三条规定，除符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使农民集体所有的土地使用权依法发生转移的外，地方政府、有关部门及单位和个人不得通过受让、租用等方式违法占用农民集体土地用于各类非农业建设。根据有关法律和国务院有关文件精神，国家允许单位和个人以租用、承包等方式使用农民集体土地用于农林开发或参与农民集体所有的"四荒地"治理开发，禁止以征收方式取得农民集体土地进行"果园"、"庄园"等农林开发。
各类开发建设活动需要占用农民集体农用地的，都必须符合土地利用总体规划，纳入土地利用年度计划;用于非农业建设的，必须依法按规定办理农用地转用和土地征收审批手续。用于农林开发的农民集体土地不得擅自改变土地用途，将农用地转为非农业建设用地。
二、依法严肃查处"以租代征"违法违规用地行为
对擅自通过出让、转让或者出租等方式将农民集体土地用于非农业建设的单位和个人， 应依据《土地管理法》第七十六条、第八十一条的规定追究法律责任;非法批准"以租代征"用地项目的国家机关工作人员，依照《土地管理法》第七十八条、《监察部国土资源部关于违反土地管理规定行为行政处分暂行办法》追究法律责任。涉及违法占用基本农田和耕地的，应依法从重处罚;涉嫌犯罪的，应移送司法机关追究刑事责任。
依法对"以租代征"违法违规用地行为处理后，确需补办用地手续的建设项目，必须附具对违法违规案件和有关责任人的处理意见及落实情况，征地补偿费用、耕地开垦费按违法用地期间最高标准支付和缴纳。有关地方要做好群众工作，依法保护农民集体和农户的合法权益，维护社会稳定。
三、进一步规范有关改革试点工作
当前，我部和一些省(区、市)正在进行农民集体建设用地流转试点和征地制度改革试点。根据部和省的统一部署和要求，两项试点只限定在试点地区;试点地区必须根据批复的试点方案内容开展试点工作。以转让、出租、作价入股等方式进行农民集体建设用地流转试点的，必须是已经依法批准为建设用地的农民集体所有土地;必须符合土地利用总体规划及城市(村庄和集镇)规划;必须按规定经农村集体经济组织和农民的同意;必须按规定签订流转合同，报县级以上国土资源部门批准后，办理土地变更登记手续。
有关改革试点工作要积极探索、勇于创新，同时要把握方向、循序渐进。试点中出现的机关报经验、新情况、新问题要及时报部，以便不断总结经验，完善有关法规和政策。
记者深入到隆尧镇北河村曹小英家中进行专访(经录音整理)：2001年9月份为配合“城中村改造”工程，把我与父母三人的承包耕地2.7亩租赁给邢台“合鑫地产”。从2011年9月30日起至2012年6月1日每亩800元租金开始租赁，到2012年6月1日又续合同，每亩租金是2080元。为此耕地变成荒地两年之久。
到2013年10月份开始协商，通过村委会商定为“城中村改造”工程，为开通昭庆待搬迁户住房用地。以村委会的名义收回我们所承包的耕地使用权，并给我们补偿费每亩59000元。当时我认为是好事，为了城镇规划，为了方便群众，自己吃点亏不是大事，何况又给补偿款，并且每亩地给20平米回迁楼，所以就“同意”合同并在协议上签了字。
到2015年他们盖了三东高层楼，又开始第四、五、六栋的建造，我们找他们问：这还不够三十多户搬迁户住吗?为什么还盖?后来经村委会协商又每亩加了30000元补偿费，之后他们就开始发广告，大张旗鼓地卖楼。这时我想我们是否受骗了?
记者又拨通了北京京迪律师事务所主任律师刘宏伟的手机：首先该“城中村”改造项目是否有完备的报批手续未经确认?曹小英被该合鑫地产以“以租代征”的名义进行出租是严重的违法行为，且村委会又以“城中村”改造的名义收回《收回集体农用地使用权协议书》和《补充说明》，违反了法律的强制性规定;该协议约定承包期内收回承包土地，违反了《中华人民共和国农村土地承包法》第26条的规定。不能因为村委会支付了土地补偿款就改为难该行为的违法性;该协议约定将承包地收回用于非农建设，违反了《中华人民共和国农村土地承包法》第8条和《中华人民共和国土地管理法》第45条。
村民尤秀霞(女，汉族 1973年2月13日出生经录音整理)：2011年6月，我们村说是为发了展隆尧经济和建设，让我们把工地租给他们，2012年每亩地800元，2013年每亩地1500元，2014年每亩地又涨到2080元，到2014年10月份说要打通我们村经过的道路，中间这土地一直在荒废着，后来说要买下来，每亩地又补偿59000元，口头还承诺补偿25平甚至30平回迁楼。做为老百姓的我们，什么也不懂，因为光觉着又不是我们自己，肯定让我们吃不了亏。所以我们积极地配合村领导的工作，给人家签订了合同，可等到楼房盖起后，不是单纯的回迁楼，竟然还有商品楼，楼价格还相当高，这时候，虽然什么都不懂的我们，感觉有点不对，原来“城中村改造”只是幌子，我们决定找开发商讨要说法。后来他们给了一个补充协议，说在交钥匙之前，只要周边有涨价的，也给我们涨钱。在2015年我们听说涨钱了，就开始多次找他们。在2015年10月7日，总算每亩地追加了30000元，到2015年度氏东河村占地和我们村情况相同，人家每亩地是42万元，这时我们更清楚地知道了老百姓上当了。
记者通过算什么调取了邢台政府新闻网2016年5月31日的《隆尧强力整治违法占地》的新闻：从今年3月份开始，隆尧县开展违法占地治理整治工作，目前已查处9起违法占地案件。隆尧县对各乡镇的违法占地情况进行了全面摸底排查、登记造册、分类建库存，全面摸清了276个村各类占地情况，确定了临时占地、公益事业占地、设施农用地、占用集体土地开发建设、企业占地、农村宅基地、非法买卖土地和破坏耕地等七个方面的重点整治内容，分类制定出具体整治措施。(节录
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从连续几日的两路采访中，记者发现该隆尧镇北河村“以租代征”“非法占用耕地”“占用集体土地开发建设”“非法买卖土地”“破坏耕地”进行商业开发的性质相当严重，该问题虽然已经引起有关部门知晓，但并没有引起高度重视，在“依法治国”和“反腐败”的风口浪尖，该北河村和隆尧县有关部门属于顶风做案和顶风违纪。
记者在采访该村村民白运芳(男 汉族 1945年5月2日出生 经录音整理)时，白运芳给记者下跪哭诉：2011年6月，我们村说是为发展隆尧经济和建设，让我们把工地租给他们，2012年每亩地800元，2013年每亩地1500元，2014年每亩地又涨到2080元，为此耕地变成荒地两年之久。
到2013年10月份开始协商，通过村委会商定为“城中村改造”工程，为开通昭庆街搬迁户住房用地。以村委会的名义收回我们所承包的耕地使用权，并给我们补偿费每亩59000元。当时我认为是好事，为了城镇规划，为了方便群众，自己吃点亏不是大事，何况又给补偿款，并且每亩地给20平米回迁楼，所以就同意合同并在协议上签了字。
到2015年他们盖了三栋高层楼，又开始第四、五、六栋的建造成，我们找他们问：这还不够三十多户搬迁户住吗?为什么还盖?后来经村委会协调又每亩加了30000元补偿费，之后他们就开始发广告，大张旗鼓地卖楼。这时我想我们是否受骗了?
曹欢(男，35岁 北河村村民经录音整理)对记者说：2011年6月，村干部带人租用我家基本耕地1.8亩，租地期间，耕地荒芜，2013年10月后村干部说“城中村改造”，有一个修通昭庆街的“公益项目”，修路需要安置拆迁户要征地建回迁楼，以每亩59000元、20平方米回迁楼作为补偿。后又追加至每亩89000元。北河村以东至隆平街以西，现建筑面积已达80多亩，一座楼安置回迁户已很富裕，现已建成7座楼，8号楼在建，有售楼部，并已无证售楼多套，原本说的修路安置回迁户的公益项目已成为商品楼，村干部与开发商巧立名目偷换概念，本村数十名农民被骗上当多次与村干部及开发商沟通没有结果。
从狭义上说，城中村是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。
从广义上说，城中村是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。
一位不愿透露姓名的村民张某(担心打击报复经录音整理)：邢台合鑫房地产开发有限公司以城中村改造为由，已于北和村东建成区东侧、隆平街西侧、金隆路北侧、南关村土地南侧范围内，占用集体42亩承包耕地，涉及我村村民45人，从2013年10月开始建设，至今已建起了七栋高低层楼房，现除一栋低层正在建设中外，其他六栋主体已全部完工。
从征地到主体完成期间，开发商一直没有出示相关的审批手续，而且没有给村民签订任何“城中村改造”的《安置补偿协议》。
该公司给村民的转换楼的总数量，还没有达到它所建的一栋高层楼房的房屋数量;开发商又于2016年4月29日在隆尧《星空快讯》广告报纸上大张旗鼓地进行售楼广告宣传，并且把回迁户住房也当做了商品房进行预售，这种行径严重侵犯了我村村民的合法权益。
针对上述违法事件，县里有关监管部门却迟迟不去追查，隆尧县委县政府也曾于2016年5月31日在邢台政府新闻网上发布清理违法占地，但此事件发生后却视而不见听而不闻，还在任其施工建设，实属政府部门的不作为。
村民曹保英(男，汉族 1963年12月8日出生 住该村249号经录音整理)：我在2016年5月26日向隆尧县人民法院提起对隆尧县隆尧镇北河村和邢台合鑫房地产开发有限公司的诉讼，要求判令与村委会和合鑫房地产签订的《收回集体农用地使用权协议书》和《收回集体农用地使用权协议书补充说明》无效的诉讼。在诉状中我提出2013年10月8日，隆尧县隆尧镇北河村民委员会与我签订《收回集体农用地使用权协议书补充说明》。合同约定，被告隆尧县隆尧镇北河村民委员会征收我家庭年有承包经营权的6.331亩耕地，并交由邢台合鑫房地产开发有限公司使用。合同签订后邢台合鑫房地产开发有限公司百法改变土地用途，建设住宅楼。我经多次举报媒体介入仍不能阻止邢台合鑫房地产开发有限公司违法改变土地用稳定。
记者求证了北京京迪律师事务所主任律师刘宏伟(经录音整理)：根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国物权法》之规定，国家耕地不得用于非农建设，不得随意改变土地用途;能够用劣地的不能用好地，能够用“四荒地”的，不能用耕地。
记者在该北河村采访中，记者在实地拍摄到耕地被占用后商业开发空置的“烂尾楼”以及还有邻村邢台隆尧县鼎新盛世公馆开发商“涉黑”暴力殴打村民事件。
中国共产党第十八届四中全会提出了“依法治国”的国家战略。要逐步建立高度民主、法制完备、富有效率、充满活力的社会主义法制国家;贯彻“有法可依、有法必依、执法必严、违法必究”的社会主义法律原则。河北省邢台市隆尧县隆尧镇北河村村民委员会和邢台合鑫房地产开发有限公司发生的“以租代征”“破坏耕地”进行商业性开发、“烂尾楼”事件、“违法占地”“土地补偿款贪腐”系列问题性质严重、情节恶劣、后果影响极为重大。目前该北河村村民群情激愤，大有集体到北京上访的大火燎原之势。
中国共产党第十八届纪律检查委员会第三中全会上王岐山严厉指出：要保持反腐败的高压态势，做到有腐必反，有贪必肃;把权力关在制度的笼子里，抓铁留痕踏石留印，对腐败分子零容忍，坚持老虎和苍蝇一起打，发现一起查处一起，绝不手软。(来源：《央视法律监督在线网》作者：王军)