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——评云南省大理城建房地产公司单方面变更购房合同的非法行为
2016年12月中旬，《香港民生报》网、中访网《法律与社会》专栏、《澎湃新闻网》等全国30多个网站先后发表和转载了记者深入采访后写成的深度社会问题报道：《云南大理：打不清的官司交不完的房款》。稿件发表后，大理城建公司唯利是图，变本加厉地进行合同欺诈的丑行，公开暴露在全国人民面前，在人民群众中引起了重大反响和愤慨，《香港民生报》网的点击率很快达到三万多;在中访网《法制与社会》网上的点击率则很快达到10多万。人们纷纷指责大理城建公司的非法行为，一致认为对这样无良无德的房地产公司应当从严惩处，让他们赔偿业主的一切损失。中华人民共和国合同法第三条明确规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”合同法第四条还规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。但大理城建公司却敢于公开向合同法挑战，为了达到单方面变更《商品房购销合同》、谋取业主钱财的目的，他们可谓不择手段，公开的、背后的、合法的、非法的、书面的、暴力的等等，都用上了。
除了采用各种手段进行单方面的合同变更之外，他们还泡制出单方面进行合同变更的所谓“证据”和理由，这里略举一二：
一是“房价预测”论。城建公司“认为双方签订的《商品房购销合同》中约定的购房价款仅为预测价款”(引自大理市人民法院民事判决书)。如果“房价预测”论能够成立，那么，双方签订的合同就没有任何约束力，这样的合同签订了等于没有签。既然是预测，就等于还没有确定，那么就可以随意由开发商变更了，而且变更就有理了。城建的这一套“合同变更有理”论，是严重违背合同法的，在法律上不能成立。中国人民共和国合同法第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。据调查，幸福家苑的购房业主已全部履行完了合同义务，但城建公司却违约，至今没有给购房者办产权证，难道城建公司可以超越法律之上而可以不受“具有法律约束力”的合同的约束么?难道抛出一个“预测价”论，就可以肆无忌惮地任意变更合同吗?退后一步讲，如果《商品房购销合同》真是“预测价”，实际上就不具备签订购房合同的条件，但城建却叫购房业主匆匆忙忙地签订了购房合同，特别是在签订合同时，城建公司并没有说明这是“预测价”，而且没有充分的时间让业主研读合同的条款。此外，即使真是如城建公司所说的这是“预测价”，那么后来的事实证明，完全是开发商预测的失误，责任应由开发商负责，与购房业主无关。
“断章取义”论。城建公司在与业主签订《商品房购销合同》中，还签订了一个《补充协议》，但《补充协议》有好几条，但城建公司却斩头去尾、断章取义地抓住第二条作“文章”，但是这个“文章”却做得欲盖弥彰。我们先看看《补充协议》第二条全文：“由于该套房屋属于成本价销售，如因市场因素、国家政策调整、不可抗力等原因导致房价发生变化，以甲方公告的房价为准”。城建公司在起诉业主的诉讼中，曾在多处引用了这一条，但却不能出示“三种因素”出现并影响到房价上升的可告证据，同时不能说明已叫业主多交的5%的不可预见费是如何使用、应对的。据调查，在当地同期建设的小区如大理学院、天景小区等，都没有出现过“三种因素”影响到房价上涨的现象，所以他们反复引用的这一条，是空洞的，没有任何说服力的。至于“以甲方公告的房价为准”的提法，则有明显法律错误，完全违背了合同法，业主没有任何人同意过，虽然写入《补充协议》之中，但却是霸王条款，不能成立。按合同法规定，最终价只能“以当事者双方意愿商定的价格为准”，岂能以单方面公告的为准呢?所以这一条经不住法律和实践的检验，应加以取消、否定。对《补充协议》要完整执行，决不能采用实用主义，进行断章取义的引用，如对于《补充协议》的第二条及第六条第四款，均属于具有相同三个前提条件的关联条款，在没有认定或有意回避“三个前提条件”是否发生的情况下，只选择认定第二条，明显对于与之有关联的第六条第四款视而不见，熟视无睹。2016年6月15日，大理城建公司挑选了小区四户业主向大理市人民法院提起诉讼(案号分别为(2016)云2901民初1231、1232、1233、1234号)，要求被诉业主补交房款并支付逾期缴款的违约金及利息。
在以权压法的干预下，大理市法院的判决书竟不顾合同法的条款，判决四家业主败诉，满足了不法开发商的不合理要求。实为一大笑话。法院认定的“法律事实”概念模糊，逻辑混乱，甚至将违法事实合法化，因而，判决的事实不清，证据不足。而且，对于作为法院判决的重要依据的《商品房购销合同》条款，法院却采取有选择性的条款认定，如此判决，还有公平性、公正性吗?几千名业主能接受吗?
合同必须反映当事人双方的共同意愿，经双方签名认可后，双方都应认真履行合同义务，任何一方不得对合同进行任意变更，已经生效的合同，受法律保护。如果需要废弃一个旧的合同，当事人双方必须在完全自愿的情况下签订新的合同或补充协议来代替它。这本是一个很普通的法律常识问题，道理清清楚楚，用不着过多争论。但大理城建房地产公司为了一已私利却把这个简单的问题搞得复杂化了。
“偷梁换柱”论。大理城建公司，为了达到单方面变更购房合同的目的，还对业主房款已全部交清的铁证，采取“偷梁换柱”的可笑手法进行辩解。请看他们是如何狡辩的：“2013年7月，原告通知被告接房时发出的接房通知，其用途是提供给购房人用于与物管公司办理接房手续，不能据此认定购房款已全额交清”(引大理市人民法院民事判书)。在这里大理城建公司企图采用“偷梁换柱”的方法，否认业主全额交清了合同约定的房款的事实，实际上是站不住脚的，经不住一驳。值得指出的一点是，城建公司曾明文规定，房款没有全部交清，不能接房。业主已接房装修入住两年多，还存在房款没有交清的可能吗?企图“偷梁换柱”，但终究换不掉“房款已全部交清”的铁证柱子本质。只能说明开发商的可笑。
“自相矛盾”论。既想单方面变更合同，但又找不出充足的证据，所以只能做出自相矛盾，自己打自己的嘴吧。对于这种现象，在城建的掘劣表演中，显得特别明显。如大理城建在自己提交的证据“(2016)云民中105号《民事判决书》”中已经明确承认了云南福舟项目管理咨询有限公司没有相应资质，所出具的《大理幸福家苑小区一户一价最终决算报告》无效，但在起诉小区业主的案件中却以此报告为依据，主张业主应补交房款。大理市人民法院则认可了这份自相矛盾的证据。岂不是令人深思吗?
大理城建公司为何敢这样“牛”?原因很简单，当地政府里有权大于法者给他们做了后台。由于大理城建房地产公司是大理市政府的全资投资公司，它与大理市政府之间存在着密切的利益关联，根据相关法律规定，大理市政府和市法院应该回避，不适合处理此案。但“幸福家苑”小区事件出现以来，大理市政府却始终介入了此案，并充当了对不法开发商的“保护伞”角色。大理市政府虽然专门成立了检查协调小组解决幸福家苑的问题，并曾多次召开协调会进行协调，但奇怪的是在各种协调会上，作为合同责任主体单位的大理城建公司始终没有任何人在会上露过面，一切由大理市政府相关部门出面进行协调解释，但却以动员业主交不存在的所谓房子的“尾款”为底线，对查出的问题至今没有采取任何措施进行处理，庇护不法开发商的非法行为，并在当地司法界充当了“幕后推手”的角色，由此导致此案长期达不到合理合法地解决。（作者：匡正）
