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开发商100%自持土地70年，不得对外出售房源。面对新的土地持有模式，北京万科想出了众筹+租赁的应对方式，简单地说，就是在前期开发中引来符合条件的企业参与到土地开发、项目建设，后期将房源定向租赁给众筹企业员工，这样一来资金有了、租房客群也有了，万科也由此变“轻”了。然而，作为第一个吃螃蟹的人，总要面对更为繁复的新问题：众筹土地开发权，是否在政策允许范围内？又有哪些企业愿意参与众筹？只做“运营商”的万科又如何实现盈利？面对自持，万科恐怕还要走一段想法美好、现实骨感的试水道路。
变相股权买卖？
按照万科的设想，未来将在两块自持地块上建立相应的众筹平台，把项目分成众筹伙伴能够接受的份额，例如一个住房单元（20-30户）或是一整栋楼作为最小众筹份额，引企业加入。众筹企业进行的是早期投资，即向万科提交相应的众筹项目运营费用，在项目建设完成后企业员工可租赁相应房源，租金再由众筹平台直接返还相应企业，北京万科则负责为社区提供高效便捷的物业管理和配套经营服务。
从万科的表述中看，参与众筹的企业更像是“二房东”，只不过二房东已经参与到了前期的土地开发当中。对于万科提出的这一方案，有行业人士首先怀疑，这样的操作模式是否已经涉嫌了土地的股权买卖？
对此，有不愿具名的行业人士向北京商报记者解释称，未来土地的开发中万科依旧是执行主体，而且在众筹的过程中，万科也肯定会规避造成股权买卖的风险，因此从表面上看，万科的众筹设想并不涉及股权的买卖和交易。但土地并非普通商品，将其他企业引入到土地开发，且以支付运营费用为代价，那么在此过程中“土地开发权”已经成为了众筹的标的物，众筹企业在无形中已经享受到了土地的开发权益，在某种程度上这就是在变相买卖土地使用权，而这又违反了企业100%自持土地的政策规定。
若万科众筹成功，这或将引发更为复杂的土地交易问题。“随着调控政策的趋严，未来北京土地市场上开发商全部自持地块肯定不会少，如果按照万科的设想，未来企业A出面拿地，而企业B、C、D后期以众筹的方式参与到土地开发，那么国土部门对于拿地企业的要求等同于削弱，对于后来加入的B、C、D的监管也无从谈起。”上述不愿具名的行业人士如是说。
而易居研究院智库中心研究总监严跃进考虑到的政策风险则是众筹模式审批的难度。“众筹模式本身就是一种融资行为，因此能否获得相关部门的审批是有变数的。同时众筹过程中，对于众筹企业是给予固定的收益保证还是给予相应的股权，这方面也是有不确定性因素的。”
对于众筹开发中涉及到的土地股权问题，万科方面的解释是，目前众筹开发模式还处于初步阶段，还未细化到股权问题层面。
谁愿意入伙
当然，谈及众筹首先要对参与人群的意愿有所把握。在这一点上万科似乎心里有了一定的底气。“70%接到电话的企业都表示有兴趣参与。”万科集团副总裁、北京区域首席执行官刘肖称，在拿到自持地块的第一时间就给海淀区的几个大企业打了电话，并得到了70%的认可度。万科方面给出的进一步解释是，企业可以通过众筹并拥有可租赁房源来获取吸引人才的筹码、享受土地增值带来的收益以及一定的租金回报。
不过，这三点是否足以吸引企业拿出重金来参与到土地开发和筹建？对此有行业人士抱有怀疑的态度。北京中原地产首席分析师张大伟便对能否找到合适的众筹企业，又有多少企业需要这种物业提出了质疑。按照张大伟的计算，目前已经出让的开发商100%自持地块的土地楼面价基本在4万元/平方米左右，简单计算众筹一套60-70平方米物业的成本价格大约在300万元左右。按照万科设想，一个住房单元（20-30户）或是一整栋楼作为最小众筹份额，那么参与企业需要拿出的众筹资金应该在6000万元以上。该成本难度在一定程度上排除了现金储备不是很充裕的小型企业，而大型企业则在公租房分配、产业园区入驻等方面都具备自身的优势，对于众筹的意愿也不会十分强烈；而最合适的中等企业如若参与则会面临抵押融资难度大的问题。
另值得一提的是，北京市住建委日前发布的《关于本市“限房价 竞地价”项目自持商品住房租赁管理有关问题的通知》（征求意见稿）中提到，“为保障租赁双方合法权益，自持商品住房出租纳入本市房屋租赁平台管理，租赁合同须网上签约，单次租期不超过三年”。这样的年限规定也为众筹企业和万科的合作提出了合作期限的要求。众筹企业通过提供运营费用来参与项目，能够享受到多少年的使用权？又能否有长期稳定的租赁群体？众筹企业推出之后的租赁空缺又由谁来补？这些都是万科和参与众筹企业所要考虑的问题。
赚钱难题能否解决
在万科看来，众筹的想法解决了各方痛点，单从万科说，一方面因为提前有众筹伙伴的进入，早早确定了客户，由此减少了市场调研和销售环节，甚至后期的营销费用；另一方面，解决了万科基础资金问题，加快了产品开发和入市周期，也保证了长期、稳定的商业收入。万科的赚钱之道有两种，一是自持一部分公开向社会开放租赁，赚取一定的长期租金收入；二是通过对整个社区人群提供全方面的社区服务与商业配套来创造更多、更稳定、更长期的收入来源。
在行业人士看来，众筹自然可以解决资金压力的问题，万科也通过将开发成本分摊到其他企业身上，从而让自己变得更轻了。但是这一模式目前只是让人们看到了前端的成本减轻，却没有让后期的投资回报率更加明朗起来。
实际上，在行业人士看来，不论是获取租金还是收取服务费，都要经历漫长的回报期。张大伟此前计算，目前北京市出让的4宗全持地块，按照200亿元的土地投入叠加30亿-40亿元的建安成本及各项税费等开发成本，按照6%的年资金成本计算，每年的资金成本就高达15亿元左右，如果按照普通住宅出租使用，4宗地块共8000套出租房一年租金也仅仅大约3.2亿元，远远不能满足资金成本。在这一点上，服务费用带来的回报更不及租金收入。
由此，严跃进认为即便提出众筹，万科仍然在自持地块上面临探索盈利模式的问题，且长期持有的成本依旧很高。“从这一点上看，未来万科依然面临贴现的问题。相比众筹，我个人更加建议发行相应的REITs，进而鼓励机构投资者和个人投资者认可此类项目，这样一来，此类租金收益就比较容易贴现。”
北京商报记者 阿茹汗
万科100%自持地块众筹开发模式流程
1 正建立相应的众筹平台
2 把项目按一个单元或整栋楼作为最小份额进行分割
3 企业按照分割进行众筹投资
4 企业向万科提交项目运营费用
5 项目完成后企业将房源租赁给员工
6 租金通过万科平台返回企业手中