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——二评云南大理城建房地产公司单方面变更合同的非法行为
龚正鸣
从2016年12月中旬开始，我们先后在香港《民生报》官网、凤凰网、北京时间网、中国网、中国法治网、云南《法治与社会》网等全国约50多个网站读到三篇重头新闻深度稿件，一篇是深度社会报道，题为《云南大理：打不清的官司交不完的房款——请看大理城建是如何戏耍业主炮制资金缺口的》;第二篇是视频新闻《陈豪并纪委张硕辅书记：谁来保护我们的居住权——大理幸福家苑一千多户住房业主的呐喊》;第三篇是新闻评论《谁在违背合同法?——评云南大理城建房地产公司单方面变更合同的非法行为》。
这三篇新闻报道，说的都是同一件事，就是云南大理城建房地产公司(以下简称大理城建)下“套子”，“套”住购房业主，单方面变更合同，给业主带来重大经济和精神伤害及损失的重大事件。报道发表之后，在全国引起了震动，点击率很高，各地群众纷纷为幸福家苑的业鸣不平，要求上级有关领导机关、司法部门及纪委，深入实际，严肃查处此事。近来又得知消息说，这件事目前并没有得到依法解决，而且还在不断升级，大理州、大理市两级法院竟不能坚持以法律为准绳，以事实为依据的公正原则来保护受害者，竟错误地判决依法全部履行了合同义务的4户业主败诉，引起了极大民愤，实在令人深思和失望。笔者反复全部阅读、收看了三篇报道后，非常同情幸福家苑的购房业主，禁不住怒从心起，夜不能寂，有感而发，特对此事进行一点评说，因为已有专业人员写了一篇新闻评论《谁在违背合同法》，故定为“二评”。
新闻评论《谁在违背合同法?》对大理城建开发商所说的“预测价”进行了分析，可以说是准确、有理、合法、深刻的，笔者完全赞同。因为“预测价”论，是大理城建开发商进行单方面合同变更的主要“理论”和“事实”依据，有必要专题进行剖析，所以笔者在这里特结合学习《中华人民共和国合同法》的体会，联系合同法的刚性条款，进一步作一些分析。
大理城建与购房业主签订了《商品房购销合同》后，过了二年多，在业主已搬入新房，并装修入住后，竟突然通知业主，说业主的房款没有交够，还有大笔“尾款” 得交。大理城建开发商“认为双方签订的《商品房购销合同》中约定的购价款仅为预测价款”(引自大两院判决书)，最终价要以《补充协议》第二条约定的以“甲方(指大理城建)公告的房价为准”，业主交清的是“预测价”房款，最终价要以由云南福舟公司(注：在小区建设中负责造价，又负责审计，但没有审计资质，只有乙级造价资质的“五无”公司，既当“运动员”又当“裁判员”的皮包公司)于2014年12月10日公布的“最终决算”价为准。只要细心分析一下，就不难发现，他们炮制出的这条“预测价”链条“怪圈”，表面上看起来符合“常理”，但却是似是而非的奇谈怪论，经不住合同法的检验，更不可能经受得住今后历史的检验。
“预测价”本是工程计算的一个术语，是不能构成双方要约而写进购房合同的。合同要反映双方的“共同意思”，才会有法律效力。据调查，在幸福家苑几千名购房业主中，没有任何人接受、认可过购房合同要约中可以有“预测价”的说法。在中华人民共和国合同法中，也没有任何条文规定过“预测价”可以订入购销合同要约之中。“预测价”订入合同要约，没有任何法律依据，是违法行为。
现在我们经常说处理案件，要以法律为准绳，以事实为依据。在解决小区问题中，什么是准绳?合同法就是准绳，什么是事实?事件的真相证据就是事实。真理只有一条，法律只有一个，岂能公说公有理，婆说婆有理?“预测价”入合同要约之说，在法律上是不能成立的。
现在我们就来看看合同法是如何说要约、如何定性要约的。 请看合同法第十四条是这样规定的：“要约是希望他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：(一)内容具体确定;(二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”。这里说得很清楚，订入合同的要约条款，如价格之类，必须“具体确定”，符合双方“共同意思”。而“预测价”则是一个不“具体”不“确定”的、变动中的模糊数字状态，这是不能订入合同而成为要约的，因为如果订入合同必然会引起纠纷。实际上，业主与开发商签订的《商品房购销合同》中说的房价，当时并没有说这是“预测价”，而是名正言顺的合同价，具有法律效力，是有效的。而“预测价”，则是大理城建为了达到单方面变更合同而炮制出来的一种违背合同法的歪理，是唯利是图的开发商在以权压法者的支持下，精心孕育出来的一个“怪圈”、陷阱，这是引起这次合同纠分的一个主要源头之一。
虽然业主与开发商签订的《商品房购销合同》，并没有“预测价”之说，但既然开发商现在硬要把它说成是“预测价”，现在我们就按“预测价”来实事求是地分析大理城建的法律责任吧。城建的认定，除了违背合同法的第十四条之外，还违背了合同法第四十二条：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：(一)假借订立合同，恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则行为”。据调查，大理城建在与业主签订《商品房购销合同》时，并没有事先在签订合同前，用书面和口头的形式向购房业主说明过签订的是“预测价”合同，在《补充协议》中也没有“预测价”的条款，“预测价”是在签了合同二年后开发商才说的。在这里，他们明显地违背了上述合同法第四十二条，特别是第二小条的明确规定：“故意隐瞒与订立合有关的重要事实提供虚假情况”，这个“重要事实”就是他们后来强调的“预测价”，同时还明显地违背了第三小条中的“诚实信用原则”。按合同法第四十二条追究，大理城建应当承担“损害赔偿责任”。因为他们在要求业主签订合同时隐瞒了“预测价”这一“重要事实”，给购房者的经济和精神造成了重大损失，所以要以合同法为准绳，追究大理城建的法律责任。城建不仅不能向业主追交什么并不存在的“尾款”，还应当向购房业主赔偿一切物质的和精神的损失。
大理城建为什么要有意隐瞒“预测价”这一事实呢?因为他们当时如果说出了真话，购房业主都不会签购房合同的，不签购房合同他们就赚不到利，而为了让业主签订购房合同，他们说了不少漂亮话，如“一定会把小区建设成在大理市最美丽的小区呀”“提着行李就可以入住呀!”等等。因此，他们在与购房业主签订《商品房购销合同》中又签订了一个《补充协议》,蓄谋在《补充协议》中设“套子”、埋“伏笔”，为随后的合同变更创造基础和依据，准备“套”住业主，以谋其利，用心何其毒也!果然业主接房装修入住二年后，把业主“套”牢了，于是开发商开始大谈“预测价”了，这是一种公开违背合同法的典型“钓鱼术”，赤裸裸地露出了卢山真面目的合同欺诈真相。
《补充协议》与《商品房购销合同》确有同等的法律效力。《补充协议》中的第二条，这是城建认为业主必须交“尾款”的主要依据。并在多处反复引用过这一依据。《补充协议》第二条是这样说的：“由于该套房屋属于成本价销售，如因市场原因、国家政策调整，不可抗力等原因导致房价发生变化，以甲方公告的房价为准”。从中可以看出， “以甲方公告的房价为准”是有前面的三种前提条件的，但城建一直提供不出与这三种条件有关的任何证据。就是在两院的庭审当中，城建也始终提供不出这方面的任何证据。如在2016年12月29日，在大理州中级法院的庭审中，当有一位法官要求城建的代理人举出“三种条件”出现的事实时，城建的代理人一时语塞，竟举不出一件事实，只好答非所问地说了一些工程设计变更、财务变动之类风马牛不相及的话。这里需要指出的是，设计变更、财务变动之类现象则是在签订购房合同前就已经存在的事，而属于工程管理方面的事，购房业主又没有与你开发商签订过协助、帮助你管理工程之类的合同，这与业主有什么关系呢?可见，“三种条件”并没有出现并影响到房价可以大幅上调的状况。大理城建开发商，企图以“预测价”为晃子，以《补充协议》为依据来推翻《商品房购销合同》的图谋，已在事实面前破产。还有重要的一点是，大理城建在《补充协议》中隐藏着部分不能体现购房业主意思的“霸王条款”，一个是最终价要以城建开发商公布的为准，另一个是城建开发商违约一天罚款一元，而业主违约一天，则要罚款50元。这是违背合同法的，合同法规定的合同要约，必须是反映当事者双方共同的“意思”，不是共同的“意思”则无效。合同法第三条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”。合同法第五十六条还规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。所以如“预测价”论、单方面宣布最终房价为准、一方违约一天罚款一元，另一方违约一天则要罚款50元之类的条款，是没有法律效力的，是开发商一方强加给业主的条款，应当视为无效而撒销。但其它表示双方共同意思的条款“仍然有效”
大理城建的“预测价”论意识，贯穿在城建开发商在处理小区问题的各个方面，从而形成了“预测”思维，在他们的“预测”下，违法可以“预测”成合法，违规可以“预测”成合规。经调查，云南福舟公司是一个没有审计资质，只有乙级造价资质的“五无”皮包公司，这个皮包公司按照大理城建的意图进行“预测”结算出荒谬的《一房一价结算报告》,明摆着是违法、违规的，但城建认为福舟公司虽然没有资质，但“团购委、施工单位、监理单位、共同签字确认”过，所以是“合法有效”(引自大理州中级法院判决书)的。这是典型的“资质无用论”，再一次违背有关法律规定。需要指出的是，在幸福家苑小区的建设中，监管制度丧失，管理混乱，造价单位与审计单位是一家，监理与项目部也是一家，在这种无章无序的环境中的所谓“三家签字”，会是一种什么情况，是可想而知的。这种签字，说穿了实质上是“鼠猫联盟”式的签字，合法吗?对这种现象，法院没有深入调查，竟支持和肯定了开发商的这种非法行为，可能在全国也少见。在城建“预测”思维的作用下，“无”可以“预测”为“有”，“黑”可以“预测”为“白”。如他们说的“成本价”，其实是他们“预测”出来已变味的“成本价”，实际上是天价、欺骗价。难道世界上会有与同期建设的商品房小区相比超出房价达三倍以上的“成本价”吗?在这里说“成本价”，难道脸不红吗?由此可见，大理城建所说的“成本价”，实际上是他们创造性“预测”思维的产物，客观上根本就不存在。在“预测”思维的操作下，他们把与福舟公司签订的13个合同说成是只签了一个(在大理中级法院庭审中，城建的代理人只承认签了一个合同，在这里再一次隐瞒了一个重要事实)在“预测”思维的“怪圈”里循环，大理城建采用拆分的违规方式，做大了“成本”，创造了子虚乌有的1.74亿元资金缺口，企图用非法的手段，威逼业主进行合同变更，为他们买单。这是难以容忍的;在“预测”思维“怪圈”中，大理城建把城建与“团购委”的法定委托与被委托关系(城建公司经理黄东铃向团购委主任杨光荣出具委托书，任命杨光荣为小区工程建设指挥部总指挥，付于一系列权力，标志着法定委托关系的成立)，但城建对这个公开的法定事实则进行狡辩，企图淡化、否认这种法定关系。同时，企图把团购委与业主的关系说成是委托与被委托的关系，这是一种移花接木式的“预测”，没有法律依据。《团购公约》实质上讲的主要是交房款的时间、数额，可以说这是一个交房款的《通知书》，没有任何委托与被委托的痕迹，团购委是一个从各单位抽出人员组成的临时机构，根本没有通过什么民主投票选举之事。事实证明，团购委在城建要求交房款时就出现，过后就消逝了，他们从来没有代表过业主意志与利益的任何“意思”，他们实质上是开发商在小区的工具和代理人。大理城建的“预测价”论，是荒唐可笑的，他们的“预测”思维很发达，既然可以“预测”出客观根本不存在的“尾款”，他们还会不断地在“预测”中进行创新，“预测”炮制出“新数据”、新“房款”来， 骗人上钩、“钓”到“大鱼”。如果全国的房地产公司都象他们那样创造性地进行“预测”，让“预测”这个祸国殃民的“怪圈”蔓延，必然会形成蝴蝶效应，造成黑白颠倒，导致全国经济秩序大乱，当然如果真是这样，也会减去了诸多麻烦，省事得多，全国各个行业都不必签什么合同了，因为可以有“预测价”来取代，你想签订合同吗!对不起，开发商来上一个“预测价”就把你和开发商签订的合同推翻了!我们能允许这种可怕的后果出现吗?
对城建这种赤裸裸的合同欺诈行为，作为法院理应坚持维护受法律保护的购房合同和受害者的权益，依法进行处理。但两级法院竟置法律的严肃性、公正性于不顾，支持了“预测价”的荒唐说法——“本院认为，根据本案的实际和时任团购委主任杨光荣以城建公司名义与福舟造价咨询公司签订的《建设工程造价咨询合同》看，每户的房价不仅要进行预测，还需要进行最终决算，在最终决算结果做出前，确认‘已付清房款’和‘款项已清’，明显不符合常理，对此城建公司关于此处的‘房款’ 、‘款项’均为预测价的解释符合逻辑及本案实际，予以采信”(引自大理州中级法院民事判决书)。中级法院的这一认定，没有坚持以法律为准绳，以事实为依据的原则，具有明显的法律和事实认定错误，没有维护合同法的有关规定。如其中对《补充协议》第二条说的“三种”前提“条件”并没有出现的证据、在庭审中已经得到证实的诸多证实的证据为何避而不谈?为什么不完全以庭审的真实情况为基础、为依据来进行分析、判决呢? 殊不知，离开了公平、公正的原则，才是真正的不符合“常理”。
合同法，是国家最高权力机关人大制订并经全国人民代表大会通过、由国家主席发布的。如果还有谁偏要以“预测价”之类的模糊数据来取代合同法中第十四条等刚性条款，建议业主请全国人民代表大会进行最终仲裁。如果全国人民代表大会认为“预测价”可以列为合同要约条款，并可以在“预测”中不断变动，笔者愿意做业主们的工作，开发商“预测”出多少“房价”、即使把所谓的“成本价”“预测”出高于当地其它小区同期建设的房价几十倍以上，我也会动员业主们咬掉牙往肚里吞，赶快砸锅卖铁去交“尾款”!如果全国人民代表大会不同意，开发商该如何做，你们心里明白!法院心里会更明白!
写到这里，突然想到英国著名思家培根说过的一句名言：“一次不公正的判决，其后果相当于10次犯罪，因为犯罪只是弄脏了一支水流，而错误的司法判决则是污染了整个水源”。这方面的教训和惨痛悲剧，史鉴不远，在建设法制国家的今天，请以保护人民群众利益为宗旨的执法者深思之，铭记之，只有心无私念，才能勇于护法，公正执法，在青史上留下光彩的一笔!
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