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案情简述
据北京市朝阳区人民法院（2016）京民初39507号《民事判决书》记述：
2016年2月23日，中农思汗农业发展（北京）有限公司与赵琍签订租赁合同，约定赵琍（甲方）将涉案房屋出租给中农思汗公司（乙方）使用，承租区域作为办公用途，免租期7天，自2016年2月24日起至2016年3月1日，乙方在免租期内免付租金；租期2年，自2016年3月2日至2018年3月1日；租金为每平米每天7.1元，房屋建筑面积630.95平米，计每月租金为136258.91元；支付方式为押二付三，乙方直接汇至甲方指定账户。租金每三个月支付一次，于付款月起租日10天前支付下一次租金；押金相当于两个月的租金即272517元；如乙方违反本合同的约定，甲方可按双方约定扣留全部或部分押金，如押金不足以弥补甲方损失，乙方应按约定另行赔付；合同期内，乙方自行报装电话，报装费用及电话费用按电信局的收费标准，乙方按单支付；承租期内，房屋所产生的宽带费用均由乙方承担；本合同终止后，乙方应将本人物品及时搬出本房屋，逾期五日不搬，视为乙方放弃物品所有权，甲方有权自行处理；租赁期满后，甲方与乙方共同清点室内设备设施，在设备设施良好，且乙方已经结清本房屋使用期间所产生的各项费用后七日内，甲方应将全额押金退还乙方；因甲方原因造成本合同无法继续履行，乙方有权解除本合同，在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日结算，甲方应退还已经支付但没有使用的租金及押金，并赔偿乙方相当于两个月租金的违约金；乙方未按本合同约定支付租金，逾期按日加付其月租金的3%作为滞纳金，逾期5日仍未支付房租视为乙方违约，甲方有权收回该房屋，房屋内全部物品归甲方所有，押金不予退还，并追究乙方的违约责任；本合同自签订之日起，甲、乙双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付守约方二个月房租作为违约金；合同还对双方其他权利义务进行了约定。
合同签订之后，乙方依约支付了押金及首期租金。
2016年5月30日，乙方通过短信通知甲方要求其开具第一季度租金的发票，并表示如不能及时提供发票影响下一期租金交纳的，由甲方承担全部责任。甲方代表对该要求予以拒绝，并告知乙方需按期交纳租金，否则将依照合同约定收回涉案房屋。6月2日，乙方通知甲方因其未开具发票，乙方要求解除合同。6月4日，甲方将涉案房屋上锁。
此后，中农思汗农业发展（北京）有限公司以房屋租赁纠纷为由起诉到北京市朝阳区人民法院，要求解除相关写字楼租赁合同、由赵琍等退还房屋租赁押金并赔偿其各项损失。
赵琍辩称，同意解除合同，不同意中农思汗公司的其他诉讼请求。中农思汗公司在第二期租金缴纳期间届满前并未要求我方开具发票，且7.1元每平米的租金价格是税后价格，合同签订过程中我方曾表示如果含税的话租金价格应为7.6元每平米。另，我方实际锁门时间是6月4日，当时屋内已经没有中农思汗的物品了，我方没有扣留对方的东西，中农思汗公司要求赔偿物品损失缺乏事实和法律依据。此外，中农思汗公司未缴纳第二期租金，并于2016年6月2日通知我方要求解除合同，是中农思汗公司违约。赵琍提出反诉，请求法院判令中农思汗公司赔偿赵琍违约金272317.82元、滞纳金40877.67元。
法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。中农思汗公司与赵琍签订的《写字楼租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。中农思汗公司提交的证据无法证明开具发票系赵琍的合同义务，亦不足以证明如赵琍未开具发票则中农思汗公司有权拒付租金并解除合同，故中农思汗公司以未开具发票为由主张赵琍违约，缺乏事实依据，本院不予支持。赵琍已于庭审前收回涉案房屋，现双方均同意解除合同，本院对此不持异议。中农思汗公司拒绝支付租金导致合同解除，应承担违约责任，故其主张退还押金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据本院不予支持。中农思汗公司要求赵琍等赔偿办公设备及物品损失，但庭审中并未就此举证证明，该项诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。同时，法院还以缺乏合同依据、无法对装修内容准确表述、缺乏法律依据等理由否定了中农思汗公司关于要赵琍等赔偿宽带费、电话安装费、广告安装费、装修费、增值税费及人员工资损失等诉讼请求。
专家意见
本栏目邀请知名法律专业机构和法律界专业人士共同针对本案展开研讨。参加讨论的单位和个人有：中所法律咨询服务机构、江平法律咨询机构、北京盈科律师事务所高级律师王德军、北京亿嘉南通律师事务所律师常玉虎、记者观察杂志社法律顾问委员会副主任赵亚莉等。大家认为：本案系因房屋租赁纠纷引发的民事诉讼案件，案件情节并不复杂，但其发生、发展直至诉讼过程中却凸显出一些十分值得讨论的原则性法律问题，如不加以澄清，将有损法律的公平、公正原则。
论题一、履行合同行为须以合法为基本前提
中所法律咨询服务机构李天中：本案涉及的核心内容是“房屋租赁合同纠纷”，案件的焦点是确定合同双方哪一方构成违约。本案中，法院认定：当事双方签订的《写字楼租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。相关法律文件证实：中农思汗公司依约缴纳了第一期房屋租赁押金及租金后，因赵琍拒绝出具租金发票而拒绝继续缴纳下一期租金，向法院主张判定赵琍违约，并要求解除合同；之后，法院根据《合同法》判中农思汗公司拒绝支付租金导致合同解除，应承担违约责任。这一认定和判决显然忽视了房屋出租方拒绝开具发票行为的法律性质。
《中华人民共和国税法》第21条规定：单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票；《北京市房屋租赁管理办法》第四条规定：房屋租赁应遵循自愿公平诚实信用原则，并应当依法纳税。
出租房屋行为属于市场经营性活动，其收入须依法照章纳税，为付款人开具发票属于房屋出租方的法定义务，无需在相关租赁合同中特别注明。发票既是收款人向国家纳税的合法依据，也是付款人在纳税过程中抵扣相关纳税款项的合法依据，拒绝开具发票不仅属于违法行为，而且严重影响付款方的正常经营管理。依法，本案中房屋出租方收款后拒绝开具发票已经违反法律规定，并实际构成根本违约。在这种情况下，如果任凭相关合同继续履行，将无限扩大违法行为造成的实际后果。涉案房屋承租方在出租方拒绝开具发票的情况下，提出解除合同属于正当维权行为，不应为此承担违约责任。本案关于“中农思汗公司拒绝支付租金导致合同解除，应承担违约责任”的认定应属认定事实和适用法律错误。
论题二、单方面封锁房门、扣押物品须遵循合法程序
北京盈科律师事务所王德军：当事双方签订的《写字楼租赁合同》，说明双方业已开展正常的商务往来活动。在合同有效期内，承租方拥有涉案房屋的合法使用权，房屋内的物品所有权受法律保护。如因具体原因需要解除合同，当事双方应该通过协商达成一致，共同清点屋内物品后，办理交接手续；如果双方无法就解除合同的具体条件或就房屋内的物品归属达成一致，应在共同确认屋内物品数量和实际状况后保护好现场，再通过司法或仲裁途径解决相关问题；若在短期内无法求得问题解决，一方当事人不得不单方面封锁房门时，其应当在相关房产管理部门或当地公安机关监督下，经过社会公证机关对房屋内物品进行清点、公证后，对相关物品进行封存，并同时承担日后向司法机关举证之义务。
本案中，涉案房屋的出租方在房屋租赁合同有效期限内、未经承租方同意、未履行合法封存程序的情况下，单方面封锁房门，系导致发生相关办公设备及财产损失纠纷的直接原因，应为此承担举证责任和赔偿责任。本案庭审中，只要求承租方承担相关举证责任的做法不妥。
论题三、实际过错方应承担因自身过错造成的损失
江平法律咨询机构：同意关于“本案涉案房屋的出租方拒开发票行为已构成违法、并实际首先构成根本违约”的观点。依据中华人民共和国《合同法》、《物权法》等相关法律规定，违法、违约方须对因自身过错给对方造成的损失予以赔偿。本案，涉案房屋承租方主张追究出租方的违约责任，提出要对方退还房屋押金、支付违约金、赔偿相关损失等要求，于法有据。
参加讨论的媒体代表表示，针对本案展开讨论具有积极的社会意义。基于本案的典型性，澄清相关法律问题有助于提高公民的法律观念和守法意识。媒体将继续给予关注。
