有法难依有权难维，承租人在征拆中的权利如何保护

有法难依，有权难维，承租人在征拆中的权利如何保护?

——关于福州鼓楼区征拆群体事件的报道

近日，在福州市鼓楼区好百年家居城发生一起群众性事件，引起社会各界广泛关注。

事件发生于2017年3月31日。当日上午，约40多名家居城的经营户通过封闭大门、阻断道路的方式将好百年家居工作人员“拘禁”于家居城内，围堵其负责人要政策、要补偿。经营户群情激奋，要求好百年公司拆除家居城外墙围挡，退还已缴纳的租金并给予装修损失的赔偿，否则，“谁也别想离开家居城半步”。而在此之前，好百年公司位于家居城的办公室已被经营户打砸，位于深圳的总部也受到经营户的威胁。事件发生后，片区派出所虽出警在现场维持秩序，但未能缓解局面，直至4月1日下午好百年公司被非法拘禁的工作人员才“侥幸逃脱”，截至记者发稿前，仍有部分工作人员被扣留于家居城内，双方仍在对峙。好百年公司表示，现在家居城的管理已经失控，因为自身人生安全原因他们不敢正常上班，只能寄希望于政府解决矛盾。

据记者了解，涉案好百年家居城在福州市鼓楼区人民政府房屋征收范围内，早至2014年4月30日，政府就已作出征收决定，但当时并未告知租户，也未与好百年公司、卖场经营户商议过补偿问题，现正是因补偿问题未得解决而加剧了各方的矛盾。

家居城的所有权人是福建省黎明置业股份有限公司，是集体企业，与政府关系密切，其鉴于自己的特殊身份，遂将房屋转租给一家名为“福州百安居装饰建材有限公司”开展实际经营。而该公司在经营中又将部分房屋转租给好百年，希望借助好百年的市场营销渠道扩大卖场经营。至此，好百年作为“三房东”与驻场商户签订租赁管理协议，对卖场进行管理，提供相关物业服务。各方根据协议履行自己的权利义务本无异议，经营户也从未拖欠租金。但在2017年3月15日，穿戴城管执法服装却拒绝表明身份的人员突然开始在卖场外墙搭建脚手架，其后又多次进行加固并张贴项目建设标语。

脚手架搭建后仅在大门处留小口作为通道，家居城外墙广告、停车场均被围挡，人员进出受阻严重。且根据经营户表述，其每天流水损失近万元，生意惨淡，品牌价值亦受到影响。因未看到任何执法文书也无法确认政府工作人员身份，经营户开始信访，向政府要“说法”。但无论是洪山镇镇政府、鼓楼区人民政府、福州市人民政府均未给出经营户满意的“说法”，仅告知经营户，其与黎明公司已签订安置补偿协议，故有权进行拆迁，生产经营受损属于经济纠纷，要找也只能找出租人索赔。经营户在政府吃了“闭门羹”，在不明情况之下不敢自行拆除围挡，遂将矛头指向好百年公司，这才有了本案前述的一幕。

截至本案发稿前，声称自己是“拆迁办”工作人员的男子已向经营户、好百年公司发出“最后通牒”，如家居城不能在4月6日前清退，政府将组织拆除，且接上级政府通知，这事“板上钉钉”，绝无协商可能。“二房东”百安居公司也放出风声，“现在大势已去，他们无力阻止，也无法阻止，有事只能找好百年公司解决。”

对此，好百年公司答复记者，公司作为上市企业，会对经营户负责，高层领导也正在讨论后续的租金政策。公司的意见是，如果房屋被拆迁，已收取的租金，该退还的退还，该优惠的优惠，尽最大可能不让经营户吃亏。同时，好百年公司也聘请律师为自己和经营户维权，希望能与政府取得沟通，协商、共同、妥善解决此事。

根据好百年公司提供的联系方式，记者采访了在本案中提供法律服务的二位律师。

二位律师认为，本案因征地拆迁引起，主要难点在于根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，只有房屋所有权人才是“被征收人”。故租户的权益想在《国有土地上房屋征收与补偿条例》下获得保护确有难度。但如据此理解为，“只有房屋所有权人才能获得拆迁补偿款”则是片面、狭隘、错误的。房屋承租人是房屋的用益物权人，《物权法》第121条规定，“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条规定获得相应补偿。”进而，租户也有权在征拆中获得相应补偿。至于补偿范围如何界定，现有法律并未有明确规定，但以下两项补偿应归于租户：一是因房屋装修形成添附，对添附物拆除而应当给予的补偿(即通常所说的装修款);二是因停产停业造成的损失(即通常所说的经营损失)。实际上，根据鼓楼区人民政府公告的补偿安置方案，租户也确有权利就补偿款及补偿方式与政府进行协商，政府并未采取一刀切的做法。但在实际操作中，政府仅与黎明公司单方签订补偿安置协议，并未有与租户的协商，该协议的效力存疑。且因补偿安置协议属于行政合同，根据《合同法》规定，涉他合同如侵犯了第三人利益，第三人有权向法院主张合同无效，也有权向合同当事人主张损害赔偿。

二位律师指出，在本次征拆过程中，好百年公司及经营户均是受害者，双方矛盾虽因租金收取，但根源是外墙围挡产生的侵权行为。但现在并未确认外墙围挡实际是何政府机关所为，也无法确认政府机关搭建脚手架有何执法文书，为此他们已向相关部门申请信息公开，并提起行政诉讼。根据相关法律规定，这一强制行为在行政相对人提起行政诉讼后政府不应再组织对房屋的拆除，也无权向法院申请强执，但后续事态发展是否可控仍取决于政府，如政府真的组织暴利拆迁，他们也做好了提起其他行政诉讼的准备。

至于好百年和经营户之间的租金纠纷，两位律师认为，租金收取与拆迁补偿分属不同法律关系，不可混淆。鉴于征收行为属于不可抗力，双方租赁合同关系在解除后可互免违约责任，已收取的租金，若无实际租赁行为(如房屋在4月6日被拆除，但租金收取至4月6日以后)，好百年公司应予返还。但现在双方租赁合同仍在继续履行，好百年公司并未违约，也不是外墙围挡搭建的侵权人，经营户直接向好百年公司索要赔偿不符合合同约定，亦不符合法律规定。至于其聚众围堵好百年公司工作人员虽是一种不满情绪的发泄，但涉及刑事犯罪或违反治安管理处罚办法(包括“非法拘禁”、“破坏公私财物”、“破坏生产经营”等)仍应受到法律追责，也在此提醒经营户要依法维权，不可冲动行事。

我国是法治国家，社会矛盾应当运用法治思维、法律方法进行解决。但截至发稿前群众事件还在进一步发酵，且临清明小长假，记者并未能采访到负责本案的政府拆迁工作人员，我们将继续关注该事件，核实相关事实情况，更新最新进展，为大家带来接续报道。

好百年家居福州店

地址：福建省福州市鼓楼区西二环中路436号