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“房子是用来住的，不是用来炒的。”2017年春节过后，全国数十个城市相继出台更为严厉的限购限贷政策，“买改租”之风日盛。一直以来交易市场是房地产市场的主角，而如今在政策支持以及社会发展的变化之下，“炒房”、“卖房”的主赛道悄然转换，一个新兴的租房时代将来临。
租赁是经济发展大势所趋
“未来3~5年，中国将有约2亿人进入租房市场，租金规模将超过1.5万亿元人民币，中国未来的租房市场空间巨大。”链家研究院院长杨现领在2016年《租赁崛起》报告分享会上表示。该报告更是预测，未来10年，我国租房市场租金交易额将接近3万亿元，租赁人口近2.3亿人;到2030年，租金交易额将达4.6万亿元，租赁人口达到2.7亿人，一线城市租金交易额将超万亿元。
据有关统计分析，目前我国大概有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%。这当中以新就业的大学生和外来务工人员为主要群体。
以北京为例，据北京市同程地产房屋中介公司的主管杨健先生介绍，来租房的房客主要是来京打工的上班族，多以合租形式租赁。“目前，北京的租房市场呈现稳步上升的趋势。”杨健说。
而发达国家经验也表明，城市经济越发达，其房价水平越高，带来的购房压力相应越大，租房就成为居民满足居住需求的主要途径。据有关调查显示，我国住房自有率常年维持在70%以上的水平，远高于西方发达国家。我国主要是通过自建房屋和购买商品房的形式来满足居民的住房需求。而相对经济较为发达的美国、英国、法国、德国和日本，其住房自有率分别在50~70%左右，其中德国更是在50%以下，大部分人群以租赁为主要的居住方式。
另外，国内租赁经营业务发展仍然相对滞后，房屋持有人更希望通过出售而非持有型经营获利，开发商也青睐于出售房屋从而获得一次性回款，导致租赁服务市场欠发达。但随着我国房企角色的转变以及国家政策的支持，中国的租赁市场必将得到进一步的完善，进而缩小与发达国家的差距，同时也带动住房自有率的回落。因此，大力发展租赁住房具有合理性和必要性。
“随着房价的上涨，再加上热点城市限购越来越严格，具备购买能力的人慢慢减少，购房年龄将会延迟，这会导致越来越多的人需要在租赁市场停留更长的时间。”链家研究院杨现领认为。
政策红利培育租房市场发展
经济发展趋势如此，政策方面也起到了积极的推动作用。
2016年6月，国务院办公厅出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》明确，到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。其中，发展住房租赁企业摆在培育市场供应主体首要位置。
在去库存和新型城镇化建设的大背景下，住房租赁市场已经获得较多的政策支持。各省市相继出台的实施意见既鼓励房地产开发企业转型利用已建成商品房或新建商品房开展租赁业务，同时，也鼓励各类投资者和自然人发起设立住房租赁企业。
日前，湖北、广西等地陆续出台关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见，提出对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人落实税收优惠政策支持。湖北出台的意见规定，个人出租住房的，减按1.5%计算缴纳增值税。个人出租住房租金月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策。对个人出租住房所得，减半征收个人所得税。对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，按国家规定扣除。此外，各地政府要盘活城区存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。
可以想见，未来2~3年，金融、财税、土地、市场监管等多策并举，租赁市场是房地产市场中唯一享有政策红利的领域。
2017年4月，雄安新区一夜崛起，各路人马蜂拥而至试图在新区买房，新区出台一系列措施遏制房地产市场炒作行为。目前房屋交易尚未解冻，而租房市场逐渐火爆。业主表示租房只能短租，最多只能租一年，并且租金要一次性付清，一年合同到期后根据市场价格再签订新的合同。甚至有知情人士透露，雄安新区未来或将试行公租廉租房模式，以便遏制高房价，吸纳人才。
资本逐鹿长租市场
住房租赁服务市场空间洞开，越来越多的企业嗅到了这一巨大市场所蕴藏的商机，纷纷将2017年的业务重点指向了这万亿级别的大市场。万科、世联行、绿地集团和龙湖地产等上市房企着手布局，同时，联络互动等公司也纷纷跨界试水。
3月29日，支付宝官微发布关于免押金租房的动态。支付宝此次接入的是蘑菇租房，第一个上线的城市是上海，随后北京、深圳等城市都将陆续上线。据介绍，只要支付宝用户的芝麻信用分超过650分，就可以在首页应用服务的第三方提供服务中找到“租房”入口，并获得由蘑菇租房提供的免押金租房体验。按照支付宝的规划，未来在租房这一服务入口，还将继续引入其他类型的合作伙伴，为用户提供更丰富的房源和差异化服务选择。
种种利好因素刺激下，品牌长租公寓在住房租赁市场上异军突起。“与酒店、短租不同，长租公寓租期主要在6个月以上，会提供更多免费共享空间。”业内人士表示，从构建多层次住房体系的角度来看，住房租赁市场有很大发展空间。
而3月初，房企龙头万科董秘朱旭也透露，万科今年将把长租公寓作为重要的着力点，主要在核心城市发展。3月27日，万科发布2016年年报，其中对拓展长租公寓这一块业务阐述道：2017年公司的公寓业务将加快规模扩张，实现业务专业化管理，继续优化房源管理、客户资源、业务界面、运营平台、支付系统等在内的统一业务支持平台，提升业务运营效率和客户体验。
在此背景下，已进入存量房市场时代的一线城市以及一些热点二线城市，其住房租赁市场的巨大潜力正在被各方所关注。在4月7日举行的“房东东”二季度长租公寓投资策略分享会上，“房东东”创始人全雳认为：在2017年公寓行业应该重点关注现金流以及资产管理、盈利能力、资金杠杆、人效管理、供应链管理。全雳强调，由于政策影响，武汉、合肥、南京、西安等地将有望成为租赁行业黑马。
住房租赁市场，是房地产市场的重要组成部分，是解决住房问题的重要渠道，解决好城镇居民住房问题，需要房地产市场和租赁市场协同发展。“但目前我国住房租赁市场发育不充分，城市居民家庭租房比例总体上不高，部分群体的住房租赁需求没有很好地得到满足。因此，培育和发展住房租赁市场，对于促进实现住有所居的目标意义重大。”房地产经纪人学会秘书长柴强博士表示。(记者 徐潇 实习生 张晓昕)