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本网讯(文/杨月)2017年5月，号称深圳最高档、配套最完善的小产权房“金葵丰花园”，在已经建成并销售一空的情况下，迎来了复杂的诉讼，最初合作共建的葵丰社区居委会、深圳金雅典公司，正在深圳中级法院进行着法庭大战，争议合作是否“有效”的问题。如果法院最终确认合作合同无效，一个已经有上百户入住的小区，将会迎来政府、社区、投资商、建筑商、消费者、社区居民的多方共输。
而与此同时，深圳还有不计其数的社区统建的小产权房正在合作开发建设之中，据统计采取合作模式建设的统建房超过半数。由于无法可依，这些“合作建房”运行于灰色地带，而政府方面则对这种合作采取默许的态度，既不支持也不反对。
投资上亿建成豪华小区
(图为金葵丰花园住户)
金葵丰花园位于深圳大鹏新区葵涌街道办葵丰社区，一家本地媒体2012年探访时曾如此描述该花园：“在葵涌镇燕子岭山旁隐藏着一座阔绰的依山大宅，外立面呈棕褐色，由6-7栋18楼左右的高层组成，呈半圆形的大阳台显得极其豪气，小区内还设计有园林，据销售人员称按照时下豪宅最流行的2梯2户式设计，目前已是现楼状态。”
对于小区的建设，上述媒体报道称，“金葵丰花园是葵涌村委建设的小产权房，但从楼体设计、园林设计、户型设计上，该村委引入正规的设计公司进行设计，户型内天燃气管道、电梯、储藏室、地下室、阁楼、露台，包括车库、游泳池等一拥俱全，与正常商品房的配备有过之而无不及。”
事实上，从工程质量、配套建设、绿化率等各个指标考量，金葵丰花园都堪称深圳一流，被房产中介称为深圳统建楼中“最豪华”。
金葵丰花园是葵丰社区与深圳金雅典投资有限公司合作建设而成。据了解，双方的合作始于2006年。当时，葵丰社区地处偏僻，交通不便，社区经济极差。但街道办和社区干部对于金雅典公司极力相邀、盛情招商引资，大鹏新区还将该项目作为“民心工程”来立项。
2006年7月，葵丰社区和金雅典公司正式签订合作合同，双方共建“金葵丰花园小区”。合作方案为，该小区建设需要占用87户居民的用地，因此补偿这87户居民每户一套90平米的住房，多建的住房则由金雅典公司支配。
签约后，金雅典公司投入上亿元的资金，2012年完成了小区的建设，当年，87户村民全部分到了超过100平米的小区住房，而多余的楼房则面向社会进行销售。这种“销售”在深圳也属于既不被官方认可，又大量现实存在。由于金葵丰花园的价格远低于商品房，而其建设及配套却十分高档，因此在短短的时间便销售一空。
金雅典公司面临三大尴尬
(图为金葵丰花园小区)
金雅典公司虽然是金葵丰花园的实际投资商，但由于小产权房“合作建房”法律性质不明，因此在合作之中，完全处于从属地位，工程的报建由社区负责，建设合同以社区名义签订，销售也是以社区名义对外。金雅典公司对于外界来说，完全是“隐身”的，如果不是发生纠纷，外界甚至不知道金葵丰花园的实际投资商。而这种模式，几乎是深圳所有“合作建房”的通用模式，投资商处于十分尴尬的“影子”地位。
由于金葵丰花园的报建单位是葵丰社区，金雅典无权参与，而葵丰社区在报建上仅仅走了一步，也就是建设用地规划许可证，其他所有程序都没有完成，导致项目2016年动议，2012年才竣工。竣工之后，葵丰社区又消极处理，不申请验收，至今金葵丰小区处于未验收状态。
不但如此，金雅典公司还面临着三个方面的麻烦。
首先是工程款纠纷。金雅典已经完成销售，并有巨额回款，支付工程款并无问题。但是，由于施工单位负责该项目的总工意外身故，造成双方的工程结算意见不一。这时，施工单位由于与葵丰社区签的施工合同，因此直接将葵丰社区告上法院。在这场诉讼中，葵丰社区直接通知金雅典公司参与诉讼并支付工程款即可。但是葵丰社区出了个大昏招：声称金葵丰花园与其无关，而施工合同是他人私刻公章冒充签署。葵丰社区这种诡辩实际上等于放弃了诉权，导致超额结算。2015年，金雅典公司与施工单位达成了和解协议，正在积极完成工程款清欠，葵丰社区造成的法律苦果，再苦也得金雅典来吞。
而葵丰社区之所以在合作完成、收房之后翻脸不认人，原因是社区发生了换届。原来负责社区事务的居委会主任是李国荣，新任社区居委会主任是李建荣，而两李素有矛盾。这种矛盾延续到本项目，就导致不承认与金雅典公司的合作。
其次是社区的官员腐败直接映射到项目中。由于在合作之初，葵丰社区和金雅典就准备改变规划面积施工，2006年8月，社区、公司共同约定，由公司方面再多补偿给社区11套住房，合计分配97套住房给社区。这种“超面积”建设的行为是双方共同商定的，并且社区因此获得了好处：多获得11套住房。但在后来的诉讼中，社区认为超建是金雅典的行为，与其无关。
在2012年交房时，金雅典公司交付了97套住房给葵丰社区，比第一次的约定多了10套。这多出来的10套合计上千平米的房屋，市场价值过千万。让人意想不到的是，葵丰社区的居委会干部据为己有，将原属社区或者原属86户居民的用地，变成社区居委会干部的私人财产，有的干部还将房产变卖，获得巨额利益。而现任居委会主任李建荣，正是分房主角之一。
第三个麻烦就是葵丰社区提出的合同效力。在双方发生纠纷并对簿公堂后，葵丰社区始终坚持认为双方的合作无效。福田区法院一审认为合同有效，而在2017年5月的二审中，葵丰社区再次提出双方的合作合同无效。效力到底如何，还有待深圳中院的认定。
统建楼合作纠纷急需政府关注
(图为深圳社区自建楼)
目前，深圳的小产权房建筑总面积已经超过4亿平方米，占深圳总建设量的半壁江山，体量极为庞大。由于小产权房是“违法建设”的代名词，因此深圳官方并不承认它的存在，而将村委、社区建设的小产权房以“统建楼”代称，也即统一规划、统一建设的楼房。
2004年，深圳宣布全部农村都转变为社区，全部村民都变为居民，村委统建楼也就变成了“社区统建楼”。“统建楼”的建设大致分为两种形式，一种是“自建”，即社区、居民自行筹资建设;一种是“合建”，也就是引进投资商或开发商，合作建设。据本网走访了解，目前深圳统建房中的大约70%都是合建，只有很少一部分是社区自建。
据介绍，自建的优点是很少引起纠纷，但是缺点也十分显著，由于缺乏资金，缺乏专业水准，往往建筑质量低下，缺乏配套建设，消防隐患严重，一旦建成就形成新的“城中村”，对于城市形象起不到任何改观的作用。
相对而言，合作建房往往引进资本雄厚的投资商，而投资商为了建成后向其他市民销售，小区建设从质量、配套、外观等方面与商品房无异，甚至更高一筹。然而，“合作建房”由于运作于灰色地带，缺乏法律依据，经常性引发各类复杂的纠纷。有的烂尾，有的因严重违章被拆除，有的导致消费者血本无归。涉及的四方主体即社区、投资商、消费者、政府，赢则共赢，输则共输。
事实证明，几乎所有小产权房引发的重大事件，几乎都是由于社区、投资商之间的纠纷造成。2017年4月，号称深圳最大烂尾楼的泰源珠宝城被整体拆除，15万平方米的庞大建筑群灰飞烟灭，该项目由于投资商资金链断裂造成，社区的土地，在长达14年的“开发”时间里，实际处于荒废状态。
法律界有关人士提出建议，深圳市政府对于统建楼的“合作建房”，不应采取鸵鸟政策，而应正视现实，做出指导性意见，对这种灰色合作进行规范化、阳光化。只承认自建无异于掩耳盗铃，对深圳大量的合建行为视而不见，应当明确提出鼓励利用社会资本合建，但是合建一方，由于不是项目的开发主体，应认定为仅是投资行为。
目前，深圳法院系统对于“社区统建楼引入社会资本合作建房”的合同有效性，认定不一，据查历史判决，绝大多数判决均以“社区土地不得转让”为由判决合作无效，但也有少数判决回避该问题，判决合作有效，如2015年深圳中级法院做出的“深圳市国野置业有限公司与深圳市扬美股份合作公司确认合同无效纠纷二审民事判决书”，就认定了双方的合作有效。(据网易)
