估值百亿的“瓷房子”作价1.4亿拍卖，背后到底有没有下套?

　　文|刘平

　　天津著名景点瓷房子，将被法院拍卖的消息昨天刷屏。

　　据媒体报道，根据拍卖网公示，天津“瓷房子”将于7月29日10时开拍，作价1.4049亿元。公告中强调，该房产存在抵押，抵押权人为天津鑫泽小额贷款有限公司。据《天津市不动产登记簿查询证明》抵押权登记信息栏记载，其登记日期为2012年7月25日，抵押范围为2677.49平方米，被担保债权数额(最高债权数额)为人民币5千万元，债务履行期限(债权确定期间)为2012年7月23日-2013年1月23日。截至价值时点时上述抵押他项权利尚未注销。本次查封机关为天津市东丽区人民法院，查封时间2013年8月8日。

　　资料显示，“瓷房子”位于天津市和平区赤峰道72号，曾为北洋政府外交高官黄荣良故居，紧邻张学良故居。在2011年4月15日被核准为3A景区，目前经营正常，每天有数千名全国各地的旅客前来参观。

　　法院拍卖房产，原本是一件非常普通的事。但天津“瓷房子”一来因为是知名景区，二来因为“瓷房子”被查封拍卖被媒体曝出“被下套”，因此这次才引起媒体和公众的高度关注。

　　据法制网此前报道，去年7月7日清晨，当地著名古玩收藏家、“瓷房子”博物馆主人、天津市第十三届政协委员张连志被当地法院带到看守所，拘留了42天。这场司法拘留过后，张连志称自己是“被下了套”。(详细报道可见http://www.chinanews.com/sh/2016/09-21/8009855.shtml)

　　瓷房子与贷款公司的纠纷一直存有争议，至今尚未有官方对媒体报道和质疑有过公开说明和解释。除去这些，最让公众感到不解的是，法院对“瓷房子”的拍卖估价，与另一份的评估估价，相差悬殊。

　　据媒体报道，受东丽区法院委托，天津中量房地产评估有限责任公司于2016年8月5日出具了对“瓷房子”的评估报告书，评估结果为人民币1.4亿余元。而北京中财国誉资产评估有限公司2016年7月20日对“瓷房子”出具的评估结果显示：“瓷房子”“在2016年6月30日的市场价格”为人民币98.8亿余元。前后相差仅半个月的两份评估报告，针对同一处房产为何结果相差97亿余元?

　　拍卖公告显示，此次拍卖标的为-1-4层建筑，证载建筑面积2677.49平方米，土地性质为国有出让，土地用途为商务金融用地，估价14049万元，平均单价为52471元/建筑平方米。(评估鉴定基准日为2016年8月1日)。

　　作为3A级景区主题建筑物，不考虑其无形资产价值，单纯按照普通房地产市场平均价格进行估价并拍卖，成为此次人们关注的焦点。在估价如此悬殊的背景下，“拍卖门”的背后是否存在“被下套”一说，有待相关部门给出一个明确的解释。

　　与此同时，“瓷房子”如果整体建筑拍卖后，作为重要组成部分的碎瓷片又将如何处理也是个焦点问题。众所周知，“瓷房子”博物馆的瓷片具有文物保护价值，与建筑物已经成为一体，此次法院拍卖的房子是否考虑到其建筑附着物?未来如果拍卖成功后，这些成千上万的瓷片，又将如何处理?

　　法院此次拍卖“瓷房子”，无论是以普通房地产估值进行拍卖，还是拍卖后房屋附着物瓷片的去留，都存在巨大的争议，并存在着操作困难。作为具有较高文化价值的3A景区，“瓷房子”景观外貌受到相关法律保护，瓷房子也不等同于一般的违章建筑，因此也不适合强行拆除。竞拍人即便购得房屋之后，由于无法处理价值更大的建筑附着物，也将面临无法真正获得拍卖物的巨大风险。

　　在法律人士看来，瓷房子的此次拍卖，由于估价争议和瓷片去留，将使法院和竞拍者陷入两难境地。