四问融创万达并购交易

　　万达融创交易的四笔款项

　　定金25亿元

　　尽职调查完成后支付款项126.34亿元

　　正式协议签署后90天内支付335.95亿元

　　万达收到第三笔款项后，通过指定银行向融创发放296亿元贷款，用于支付剩余295.75亿元的款项

　　7月11日早间，融创中国披露了7月10日与万达订立的13个文化旅游项目及76个酒店的收购交易详情，公告显示，13个文化旅游项目总建筑面积约为5897万平方米，其中，自持面积约为924万平方米，可售面积约为4973万平方米，可售面积约占总建筑面积的84%。76家城市酒店总建筑面积约为324.9万平方米，总房间22920个。

　　虽然整个收购金额达到600亿元之多，但支付方式并非一次性付清，而是分次支付。公告显示，在付款方式上，融创将分四次完成：第一笔为25亿元定金，在框架协议签署当日即7月10日已由融创支付;第二笔在被收购物业的尽职调查完成并签订正式协议后(7月31日或之前)的3天内，支付总款项的20%，即126.34亿元;第三笔在正式协议签署后90天内支付，为335.95亿元;同时，万达收到第三笔付款后5个工作日，万达通过指定银行向融创房地产发放贷款人民币296亿元(期限为三年，利率为银行三年期贷款基准利率)，融创房地产收到该贷款后2日内，向大连万达商业支付剩余对价人民币295.75亿元。

　　支付方式公布之后，随即引起外界的种种猜测，万达为何要借款给融创收购自己旗下的产业，是否意味着此笔交易等同于“刷单”?“吃下”大资产后，融创的土地储备规模将杀入房企前四强之列，拥有如此规模的融创又将如何“搅局”房地产市场?

　　万达为何“借钱卖自己”?

　　在融创中国公布的付款方式中，第四笔付款规定，万达通过指定银行向融创房地产发放贷款人民币296亿元(期限为三年，利率为银行三年期贷款基准利率)，融创房地产收到该贷款后2日内，向大连万达商业支付剩余对价人民币295.75亿元。那么，万达为何要“借钱”给融创收购自己旗下的产业呢?

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，公告中显示融创承担所有的债务，那么融创在承担债务的同时，也就能够获得万达相关项目的抵押贷款，是一种比较对等的交易。这样也就是转移了原先万达申请的抵押贷款。所以融创承担的债务其实比预计的要轻松，即万达原先的部分贷款得到了很好的转移。

　　此外，严跃进表示，从此次公告至少可以看出，融创的收购资金来源有一部分是通过银行贷款进行的，或者说此前的大规模收购中，并不是完全出于自有资金的收购。而从万达此类融资的做法来看，也是为了锁定交易风险。

　　曾对万达进行授信的某股份制银行内部人士对新京报记者表示，万达通过指定银行向融创贷款购买旗下资产的逻辑，最合理的解释就是大连万达将所售资产抵押给该银行，而融创因要购买该资产而办理手续更便捷，银行将所售资产解押，最为高效。

　　另据多位银行人士透露，由于王健林去年将大连万达商业从H股私有化，需要大量资金收购股权，因此，通过银行、公司债券、票据等融资，加上万达在海外“买买买”的步伐尚未停歇。今年上半年，监管层要求严格管控万达等明星企业的海外并购。部分银行人士称，近期以来，他们所在银行对万达的授信很是谨慎。

　　上述人士表示，万达这次指定银行贷款给融创属于“信贷风险转移”。同时，又能解决万达资金紧张、融创需要扩张业务的需求。

　　另一位业内人士分析称，这一交易也不排除是“名股实债”的可能，因为目前上述资产的管理权还在万达手中。也就是说，看似万达将上述资产卖给融创，实际上可能是万达的“缓兵之计”，用于融资，度过眼前的资金困局，将来应该还会溢价买回上述资产，让利给融创。

　　万达有多少债务要偿还?

　　7月10日，融创以总额631.7亿元接手13个万达文旅项目以及76个酒店项目。万达董事长王健林表示，这次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款，万达商业负债率将大幅下降。 那么，万达到底欠银行多少资金呢?

　　昨日，记者查阅上海清算所发现，大连万达商业地产股份有限公司(下称万达商业)5月27日披露2017年度第三期中期票据募集说明书显示，截至本募集说明书签署之日，发行人及其下属子公司待偿还债务融资工具余额850亿元人民币，12亿美元。照此计算，截至5月待还债务超过了900亿元。

　　同时，募集书显示，2016年末万达商业的有息负债2244.56亿元，其中，银行借款金额为1126.79亿，包括开发贷340.66亿，经营贷786.13亿，占有息负债的50.2%。

　　根据披露，万达商业的前十大授信银行包括中行、工行、中信、农行、民生、浦发等。其中，中行对万达商业授信额度最高，为486亿元，其中已使用214亿;授信额度最低的是交行与兴业，均为200亿，其中交行已使用71亿、兴业已使用81亿。截至2016年底，万达商业获得前10大授信银行总授信额度为3076亿，已使用1013亿。

　　除此之外，德意志银行、渣打银行等外资银行出现在“2016年末万达商业金额前五名的长期借款明细”中。募集书显示，2015年5月29日，万达商业获得了一笔由德意志银行牵头的银团贷款;2016年7月5日，万达商业获得了一笔由渣打银行牵头的银团贷款，两笔贷款的期限都是3年。

　　融创的“家底”将有多大提升?

　　融创公告显示，13个文化旅游项目的总建筑面积达到了5897万平方米，其中，自持面积约为924万平方米，可售面积约为4973万平方米，可售面积约占总建筑面积的84%。76家酒店均位于所在城市的核心地段。

　　对此，融创方面表示，此次合作以合理的成本为融创中国补充了大量的土地储备和持有物业资产，为公司将来持续健康发展提供巨大的支持。其中，万达文旅项目包括住宅、酒店、主题公园、高端医院、学校教育等几大业态，还有绝大部分未建，土地开发价值巨大。此外，融创拥有高标准的产品标准和服务配套能力，具备超强的产品操盘能力、价值实现能力和销售能力，这些土地在融创手里，完全可以获得更大的价值实现。

　　实际上，融创并购动作频频，相关统计显示，从2016年至今，融创已发起超过20起并购，加上本次并购万达的项目，其并购花费已超1400亿元。大举并购之下，融创的土地储备及业绩增长也一并快速成长。

　　根据各家房企2016年年报及2017年半年报，在不剔除自持用地的前提下，截至今年上半年，融创拥有8664万平方米的土地储备，在全部房企中排名第六，恒大2.39亿平方米排名第一。在本次交易将给融创带来逾5000万平方米的土地规模后，据接近融创的知情人士预计，融创的土地储备将从去年年底的第六名一跃进入规模前四。

　　融创将如何“搅局”市场?

　　亿翰智库研究总监张化东认为，融创一旦有了充足的土地储备，意味着3000亿的规模目标有了保障，同时意味着规模发展的战略越发明显。

　　“融创这次可谓鲤鱼跳龙门。”在中国房地产经理人联盟秘书长、优铺网董事长陈云峰看来，“融创土地储备以及变现能力较强，与万达合作还可以弥补融创在运营方面的短板。”陈云峰表示。

　　新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷表示，土地储备多了，未来的销售规模肯定更大，行业排名上升，各类资源都会倾斜，包括人力资源、金融资源、土地资源、品牌资源、政府资源等都会向优势企业聚集。未来大企业将获得更多土地资源，有钱可以拿更多的土地，可以更多吸引社会的眼球，“没有土地就没有生产原材料，只能退出房地产市场。”(张晓兰 金彧)