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购房屡遭拖延错过时机终获数百万元赔偿，谁知牵扯诈骗案两年后被法院追缴赔偿款……
事主张欣雅(化名)的买房境遇正如过山车般起落。
身为一起诈骗案的案外人，张欣雅从诈骗人处获取的400万元所得被法院直接认定为“无偿取得”，并从其账户上冻结划拨给被害人。整个过程中，案外人没有被公安机关立案调查，没能参与诉讼，失去了基本的申辩权利。
张欣雅的经历背后暴露出法律问题——案外人的申辩权该如何行使?随着诈骗案两审终结，又有何种保障案外人权利的救济渠道?
购房波折
2012年，在北京做服装生意的张欣雅想在北京市朝阳区东湖名苑购买住宅，通过房屋中介物色比对多处房源后，发现一个比周围价格都低的房源信息。
中介向其介绍说，该售房人可能有开发商北京城建(13.110,-0.35,-2.60%)集团的关系，可以拿到低价的“内部房”。
通过房屋中介，张欣雅联系上售房人路璐，路璐称确实可拿到比市场价低的“关系房”，张欣雅看上的一个218平方米的户型，当时市场价约为750万元，而路璐手中相同户型的房源仅要价680万元。
于是在进一步协商价钱后，在2012年7月2日，张欣雅方和路璐签订一份房屋买卖合同，以650万元购买东湖名苑一栋218平方米的住宅。
合同中写明，路璐尚未取得《房屋所有权证》(下称房本)，售房单位正在按购房合同的约定办理房屋登记，具体取得时间以开发建设单位实际办理而定。
签订合同当天，张欣雅方向路璐支付10万元购房定金。
之后，路璐向张欣雅方提供《领取房屋产权所有证通知书》，通知其于2012年9月3日到北京市朝阳区登记领证大厅领取该东湖名苑房屋的房本。
9月3日当天，张欣雅到朝阳登记领证大厅准备排队拿房本时，被路璐带到大厅2楼，没有通过办事窗口，路璐直接给了其房本，并称是为了减少其排队，托朋友办出来的。
“我当时有些疑惑，怎么可以不通过办事窗口就直接拿到房本?后来转念一想，路璐既然可以拿到内部关系房，也有可能有房管部门的关系。”考虑到路璐“神通广大”，张欣雅当时打消了疑虑。
不过，拿到房本后，张欣雅到北京市房管部门的官网，按照房本证号，并未查到该房屋。
“对此疑问，路璐当时向我解释说，由于是买的内部房，所以需要开发商北京城建集团审批通过，等通过后才会在网站显示。”张欣雅称。
紧接着，路璐向张欣雅提供了其可以买到“内部房”的证明——一份署名“北京市住宅和城乡建设委员会”批准的《批准商品房买卖交易合同》，其中显示，批准买受人(张欣雅方)以低于市场价格以内部员工资格购买由出卖人(北京城建集团)开发选建的房屋。
该《交易合同》的落款处盖有出卖人“北京城建集团”、批准人“北京市住宅和城乡建设委员会”的印章，日期为2012年9月4日。
双方的购房合同约定，路璐应在2012年10月1日前交房。
“而在交房前，还要去开发商北京城建集团处签正式合同，交房价全款，拿发票、契税票等票据，这些都办完后才可以拿钥匙。”张欣雅称。但路璐始终未能安排与开发商城建集团签约，购房流程也就一直无法完成。
按照合同约定，如果逾期超过15天，守约方有权单方解除合同，违约方要按照成交价的20%支付违约金，也就是130万元。
期间，北京房价猛涨。根据公开数据，2012年底至2013年初，北京房屋均价每月涨幅约在每平米千元，热门地段楼盘涨幅更高。
张欣雅找过路璐多次催要房子，也主张过放弃，但均被路璐以“城建审批受阻”、“再等几天就能等到房子”等各种理由劝阻说服。
“为了买东湖名苑的房子，我已经把自己一套位于太阳宫的房子卖掉，同时由于房价的上涨，也不甘心放弃马上就要到手的低价房，而去买周围价格已经水涨船高的房子，所以选择相信路璐一等再等。”张欣雅说。
到2013年年初，张欣雅购买的房子价钱已经上涨几百万元，路璐让张欣雅再等等，并称可以赔付损失，张欣雅让路璐进行书面承诺。
于是在2013年3月6日，路璐向张欣雅出具书面承诺书，承诺愿意补偿张欣雅方400万元。
“当时，同小区同户型的房子房价已经涨到1000多万元，比签合同时的市场价购房款750万元还多出400多万元，所以路璐承诺补偿400万元。”张欣雅说。
此后，张欣雅终于失去耐心，决定索要赔偿终止合同。在张欣雅的一再追讨下，路璐分三次向张欣雅支付总计420万元——400万元是赔偿房子涨价的钱，20万元是10万元定金的双倍赔偿金。双方解除购房合同，中介退还居间服务费。
“没买到东湖名苑的房子，以前的房子也卖了，还错过了其他的买房机会。”因买房被拖延接近一年，又赶上北京房价猛涨，张欣雅觉得自己很亏，“所幸还有一笔400万元的赔偿款”。
张欣雅以为此事就此了结。没想到时隔近两年，又有了新情况。
卖房骗局
“以前从来没想到，到2015年年底时才发现，原来路璐是个骗子。”张欣雅说。
2014年10月30日，卖房者路璐被北京市公安局朝阳分局民警抓获。2015年10月8日，路璐被北京市检察院第三分院以诈骗罪提起公诉。2015年12月28日，路璐被北京市第三中级法院以诈骗罪判处无期徒刑，被没收个人全部财产。
法院审理查明，2010年11月至2014年10月期间，路璐以能够低价购买北京城建集团位于北京市朝阳区东湖湾小区的内部房和底商、朝阳区首开国风上观小区的商品房等为由，骗取17名被害人共计4900余万元。
其中最大一笔诈骗款达1754余万元。根据判决书，路璐在东湖湾小区和国风上观小区租了许多房屋，谎称这些是自己搞到的内部低价房，欺骗购买人，并通过大兴的一个刻章店花费万元制作假房本，用这些假材料增加诈骗行为的可信度。
一些受害人的遭遇和张欣雅遇到的情况类似，包括赔偿一部分补偿款的方式。
一位被害人在入住“新房”后，被该房真正的房主找上门，通知其租房合同到期，这才意识到被骗。
为何17人被骗，张欣雅却没被骗?张欣雅解释说：“可能一是由于我买房有经验，清楚购房流程，当拿到房本后并没有第一时间交全款，而是通过网站验证，发现没有房屋信息后，一直没敢交全款;二是我和路璐的交易里全程都有第三方中介参与，或增加了路璐行骗的顾虑和困难，我了解到，其他被害人多数都是和路璐一对一签订的合同。”
张欣雅称，和路璐签订购房合同前，路璐曾主张“跳票”，即越过中介，一对一签订合同，借此省掉中介费，但这被张欣雅拒绝。张当时的想法是，大额的房屋买卖交易，有中介参与会更安全，为此支付一笔中介费值得，所以坚决要求中介参与。
得知是个骗局后，张欣雅庆幸自己没有上当并能及早全身而退，殊不知她最终还是被牵涉到了。
路璐诈骗额近5000万元，但在2014年10月30日被抓时，民警当场从其身上起获16万元，从其名下银行卡冻结1.6万余元。
路璐称其租房子花了不少钱，买奥迪TT敞篷跑车、英菲尼迪、保时捷等汽车花了900多万元，到四川成都、海南等地旅游花了1000万元。重要的是，路璐还供述了一笔她所骗钱款的去向，是指赔偿张欣雅方的400万元。
路璐称，其一直没给张欣雅方买成房，过了半年多，张欣雅方说等不了了，相同户型的房子涨价400多万元，还带着人，不让其走，于是其答应张欣雅方赔其损失，赔偿420万元。
这为其他受害人提供了“追赃线索”，几名被害人和其代理律师认为，希望法院向路璐及其获利人追缴违法所得并赔偿给各被害人。
法院判决写明，对张欣雅从被告人路璐处无偿取得的人民币四百万元予以追缴，已追缴并冻结在案的张欣雅账户中的存款按比例发还被害人。
由此，张欣雅在两年前的400万元所得出现在判决书中，并被认定为“无偿取得”，要求追缴。
法院判决前，曾有公安和法院人士找过张欣雅。
2015年10月，北京市公安局朝阳分局民警通知张欣雅到分局，就路璐案进行相关询问，并询问了400万元赔偿的情况。2015年11月，北京市三中院一名法官打电话给张欣雅，让她就路璐案去法院谈话，张欣雅把购房资料和合同带去，法官询问了购房过程。
“当时，法官希望我能把400万元钱款退回去，我说凭什么啊，这是我的合法所得。”张欣雅称，当时她拒绝了法官让其退款的要求。
在谈话后，张欣雅称，其一个银行账户突然被法院冻结。
“法院对路璐案开庭时没有通知我到场，除了那一次法院的谈话外，未对我进行任何调查，也未给我申辩的机会，为何就在别人的判决里直接将我的财产追缴?”对此，张欣雅想不明白。
璐璐案一审判决后，路璐不服提起上诉。北京市高级法院于2016年4月11日作出终审裁定，驳回上诉，维持原判。同日，北京市三中院下达执行裁定书，裁定冻结、划拨张欣雅的银行存款400万元。
张欣雅的银行账户上不足400万元，仅40多万元，已被法院全部划拨。张的一辆宝马车，也被法院扣押。对于剩下的钱款，法院的执行法官催促张欣雅尽快执行，由于迟迟未能还款，张欣雅已被法院列为失信被执行人。
案外人该如何寻求救济?
不是当事人，不是被害人，更不是被告人，在路璐诈骗案中，被执行财产的张欣雅属于何种法律身份?
诸多接受《财经》记者采访的学者认为，张欣雅符合“案外人”情形。即不参与案件，但与案件的判决有利益关系的第三人。
张欣雅的代理律师称，路璐案的一审判决和终审裁定违反法定程序，将本是案外人的张欣雅的合法财产认定为“无偿取得”的赃款，剥夺了张欣雅的陈述权和上诉权。张欣雅在该刑事案件中无任何法律地位，无任何当事人身份，在该案审判中未被告知任何权利和行使任何法定权利，以至于张欣雅连针对原审判决提起上诉的机会都没有。
代理律师指出，按照正常司法程序，公安、检察部门承担追赃职责，路璐案中，如果怀疑张欣雅的400万元所得是路璐的诈骗赃款，则应该由公安、检察部门按照法律程序实行扣押、查封、冻结，这样，就给了张欣雅多种申辩的救济渠道——可以在执法部门调查时出具相关证据材料证明;可以申请复议;可以向执法部门的上级部门申请复议;可以向检察机关申请监督，等等，而不是直接由法院在他人的判决中直接认定。
两审法院都将此400万元认定为张欣雅的“无偿取得”，但张欣雅的律师认为，该笔钱款并非“无偿取得”，而是由于房价上涨，违约方路璐给的房屋差价赔偿款，有书面承诺书证明，系双方真实意愿表达，且张欣雅当时并不知路璐是骗子，这笔钱款是张欣雅的善意合法所得。
根据《合同法》第113条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
律师认为，路璐由于其诈骗的目的，虚构房源，在与张欣雅方签订购房合同后，其明知该合同不可能履行，根据《合同法》的规定，该合同应予解除，路璐不仅应当返还张欣雅依据购房合同缴纳的定金，而且应当承担房价上涨造成的差价损失的赔偿责任。
中国政法大学教授吴宏耀称，为了保障市场经济秩序的持续进行，法律对善意第三人的利益予以承认并提供保护。买受人和出卖人之间赔偿款是一项独立的民事活动，除非有足够证据证明买受人对于出卖人的犯罪行为有明知或重大过失，否则，法律应当保障其作为善意第三人的合法利益。因此，追赃应该指向犯罪人，除非有足够证据证明第三人对被告人对犯罪活动有明知或重大过失，否则，不应当指向案外的第三人。尤其不应该未经法庭调查和辩论，就直接没收第三人名下的财产。
最高法院、最高检察院2011年发布的《关于办理诈骗刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定，他人善意取得诈骗财物的，不予追缴。
最高法院2014年公布的《关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十一条第二款规定，第三人善意取得涉案财物的，执行程序中不予追缴。
“张欣雅其实和该案其他受害人一样，也是受害人，只不过她警惕性很高，且路璐被及时抓获，没有被最终骗成。”张欣雅的律师称，“法院不仅没有对提高警惕而没有使骗子得逞的事实加以确认，反而将张欣雅为保护自身权益而从骗子手中合法追回的赔偿款，当作诈骗犯罪行为人的赃款，并予以追缴，这显然是错误逻辑。”
针对上述疑问，《财经》记者向北京市三中院致函拟采访法官，截至发稿，未获回复。
若法院对案外人财产进行执行，案外人有哪些救济渠道?
据北京理工大学法学院教授徐昕介绍，在民事诉讼领域，根据《民事诉讼法》和相关司法解释，案外人维护自身权益有三种途径——执行异议、案外人申请再审制度、以及第三人撤销之诉。
“民事案件中侵犯案外人的财产权利并不罕见，所以法律设置了相应的救济渠道，刑事案件中侵犯案外人相关权益的情况更为混乱，但不能完全依照民事规则寻求救济。”徐昕说。
对于刑事案件，最高法院于2014年11月6日实施的《关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》，对上述案外人情形明确了救济渠道。
该《规定》第15条规定，“执行过程中，案外人或被害人认为刑事裁判中对涉案财物是否属于赃款赃物认定错误或者应予认定而未认定，向执行法院提出书面异议，可以通过裁定补正的，执行机构应当将异议材料移送刑事审判部门处理;无法通过裁定补正的，应当告知异议人通过审判监督程序处理。”
这意味着，案外人可以通过向执行法院提出书面异议，来维护自己的财产权。
2016年9月30日，张欣雅向北京市三中院提出执行异议，要求解除对存款的冻结并予以返还。11月28日，北京市三中院作出执行裁定，驳回张欣雅的异议请求。法院认为，“本院依据生效判决对张欣雅存款采取冻结、扣划措施符合法律规定，张欣雅对判决不服应通过其他法律途径解决”。
2016年10月25日，张欣雅到北京市高级法院就路璐诈骗案提出申诉，已被申诉审查庭受理。
案外人财产被侵犯的案件并不少见。中共中央、国务院《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》于今年11月27日正式对外公布，其中有专门章节规定严格规范涉案财产处置的法律程序，“确需采取查封、扣押、冻结等措施的，要严格按照法定程序进行”。
