国安府500亿项目遭返还引争议

　　北京国安府500亿项目遭“返还”引争议

　　晏耀斌

　　中信国安(9.130,-0.03,-0.33%)开发的“国安府”，近日因最高法的一纸判决，陷入了权属漩涡，并将招致高达“500亿元”的投资麻烦。

　　4月5日，中国信达资产管理股份有限公司(以下简称“信达资产”)发布公告称，由于其子公司信达投资与北京庄胜房地产开发有限公司(以下简称“北京庄胜”)的纠纷，最高法做出二审判决，确认解除北京庄胜与信达投资、信达北京分公司(以下简称“信达北分”)签订的相关协议。

　　2009年，北京庄胜因巨额债务无法偿还，信达投资、信达北分通过重组获得了北京庄胜的A-G的七个地块。2010年，中信国安通过公开交易市场又从信达投资、信达北分获得这七个地块，并开发了北京核心区域内的稀缺高档住宅国安府。

　　之后，经历了长达七年的艰难拆迁，中信国安已在“国安府”投资高达200亿元。加上后期房屋300亿元的预期销售，“国安府”500亿元项目因判决顿生变故。9年前，中信泰富曝出炒外汇亏损155亿元，曾惊爆业界。

　　按照最高法的判决，合同解除后，北京庄胜向信达投资返还8年前的合同款项约22.1亿元及拆迁费5.3亿元，且信达投资应在10日内向北京庄胜支付违约金10亿元。这一次，北京庄胜与信达投资打架，中信国安则面临“大考”。

　　信达投资救援北京庄胜

　　北京庄胜转让A-G的七个地块源于巨额债务无法偿还。基于历史机遇，成立于1992年的北京庄胜，其董事长周建和于1992年以外资身份介入西城区危改难题，其开发的崇光百货写字楼在当时的北京卖到3000美元/平方米，一时间名动京城。

　　借助宣武门黄金地块的开发，周建和以35亿元身价登上2003年的胡润中国百富榜名单第12名，以38亿元名列2005年胡润中国百富榜29位。到2009年前后，北京庄胜被曝拖欠中国银行(3.590,0.00,0.00%)湖南省分行、粤财投资等公司的巨额债务无法偿还。

　　黄金地块面临困境。其中庄胜二期A-G地块和H、J、K、L地块等均经债权人申请被法院查封。而且，A-G地块自2002年启动拆迁，至2004年陷入停滞，欠缴土地出让金3亿元，依照相关法规，随时可能被政府收回，H、J、K、L地块的二级开发权也被政府收回。

　　2009年10月9日，北京庄胜与信达投资、信达北分签订《合作框架协议书》。主要内容是，信达投资拟受让北京庄胜位于宣武门附近的A-G七个地块的开发项目并进行投资建设，北京庄胜完成相关手续后将其过户或更名至信达投资指定的项目公司名下。信达北分作为北京庄胜的债权人，同意对北京庄胜的债务进行重组。

　　作为项目公司，北京信达置业有限公司于2009年10月20日成立。双方约定，北京庄胜应持有信达置业20%股份，同时在北京庄胜参股项目公司之前，项目公司应为信达投资的全资附属子公司。

　　2010年7月28日，北京庄胜作为甲方，信达投资、信达置业作为乙方，信达北分作为丙方，签订《框架协议书补充协议(三)》。三方一致同意解决因此前中行湖南分行起诉造成的强制执行问题，三方达成执行和解协议，共同向执行法院提出将目标地块抵偿给信达置业。

　　三方认定，该A-G地块拆迁，取得新的四证等所需要的费用约为5.28亿元，该地总估价为32.58亿元，扣除这部分费用后，信达投资需要向北京庄胜支付该项目地块转让款为27.3亿元，同时信达投资还豁免了北京庄胜9亿元债务。

　　中信摘牌“国安府”

　　专注于不良资产处置的信达资产，在拆迁上似乎并无佳绩。历史数据显示，信达投资在取得A-G地块的两年内仅完成了两户拆迁。

　　2011年，信达投资公开在北京金融资产交易所挂牌转让其持有的信达置业65%及以上股权，流拍后的2012年10月31日，中信国安集团以13.6亿元公开摘牌取得了信达置业100%股权。

　　信达投资在金融资产交易所转让项目公司(信达置业)股权的价格是13.6亿元，实际上信达投资对北京庄胜进行债务重组，以物抵债置换。中信国安取得信达置业项目公司的成本不仅包括13.6亿元的股权，还包括27亿多元的代北京庄胜偿还的债务，中信国安的实际取得成本约40亿元。

　　彼时，A-G地块上仍有近400户居民、6家企业尚未完成搬迁安置。知情人称，当时由于管理不善，待拆居民生活环境脏乱不堪，私搭乱建情况普遍，危房坍塌情况时有发生，且市政条件落后，用电、火灾等安全隐患丛生。也因此，待拆居民曾多次投诉反映，加之又地处城市核心区域，给市、区带来诸多麻烦。

　　中信国安摘牌后，经过近5年的运作，于2017年1月完成了剩余近400户居民、6家企业的拆迁工作，并于2017年3月22日取得了土地证。

　　烂尾十余年的北京核心区域终于开启了新的里程。期间，B地块作为“国安府”一期110套住宅已经完成销售，将于2017年年底交房。

　　“国安府”项目位于北京市西城区宣武门外大街东侧，西邻北京庄胜崇光百货，东接琉璃厂西街，总建筑面积为46万平方米。经历了“火中取栗”后，因土地的溢价和房价的飞涨，“国安府”已然成为北京二环内稀缺高端项目。

　　公开资料显示，“国安府”已售一期住宅110户，价格达到了8万元/平方米，完成销售额近20亿元，二期原计划在今年开盘，价格近10万元/平方米，目前仍有存货280亿元。有关统计，包括土地、拆迁、建筑安装、市政园林、配套等，中信国安在“国安府”上的投入达到200亿元，加上未来的预期销售，该项目价值高达500亿元。

　　北京庄胜起诉要回土地

　　中信国安的美好愿景很快被法律判决给打碎了。2013年，北京庄胜将信达投资、信达北分、信达置业告上法庭，要求解除与之签订的相关协议，返还A-G地块的权益，并支付违约金10亿元。

　　诉讼的隐患在于北京庄胜的20%股权上。2010年7月30日，信达北分、信达置业、信达投资与北京庄胜签订的《执行和解协议书补充协议》中，同意北京庄胜以人民币1亿元增资入股信达置业，从而取得信达置业20%的股权。

　　北京庄胜认为，在北京庄胜未参股项目公司信达置业并取得20%股权之前，信达投资不得将暂时登记在其名下的100%股权全部或者部分转让给他人。基于此，信达投资的转让行为属于恶意违约。

　　信达投资等则表示，北京庄胜在信达投资和信达置业多次发函催促下，拒不办理商务部门的前置审批以及增资手续，北京庄胜未能取得20%股权则是其自身原因导致的。

　　北京市高院经审理认为，信达投资转让信达置业，并不影响北京庄胜通过适格的第三方代其持有信达置业的20%股权。2014年12月18日，北京市高院做出判决，驳回北京庄胜的诉讼请求。

　　简而言之，北京庄胜诉讼的理由就是，项目转让给信达投资，其他人接手即违约。中信国安方面人士表示，截至今日，公司不仅承认北京庄胜在信达置业(国安府)的20%股权，而且还替北京庄胜缴纳了1亿元的公司注册资金。

　　2017年3月24日，最高法做出终审判决让纠纷直接回到了“债务重组”前的状态。判决认为，信达投资出售股权予中信国安为恶意违约行为，北京庄胜有权解除相关协议。合同解除后，北京庄胜向信达投资返还8年前的合同款项约22.1亿元及拆迁费5.3亿元，且信达投资应在10日内向北京庄胜支付违约金10亿元。

　　留给中信国安一个巨大投资“黑洞”。中信国安内部人士表示，土地返还了，基于土地的投资、土地上的房产、配套以及购房的业主，该怎么办?“这个判决书都没有交代，意味着这一个判决将会带来几百起官司。

　　不过，曾登上富豪榜的北京庄胜董事长周建和的日子也并不好过。北京地方税务局欠税公告显示，仅北京庄胜欠营业税、城建税、房产税等合计近1.5亿元，位列北京欠税企业第二名。