山西阳城县： 办学为由开建“商住楼”

本社记者：周国君

　　日前，据山西省阳城县群众反映，位于阳城县凤城镇下芹村的民办学校——阳城锦华中学，在校园周边违法建造商住楼并对外出售；阳城锦华学校的董事长逯建平以办学为由，向下河村协议用地二十多亩，兴建房屋。所建商品房本为解决教师住房困难，却用来大搞房地产开发。名义上是给教师修建的住宅楼，大部分却成为商品房向社会出售，同时开发诸多商业底商出租出售，牟取暴利。

　　时下，教师与社会上的购房业主，向住建、房管、不动产登记部门进行办理产权登记时，才知道这个校园楼盘是一个“五证”全无商品楼。

　　5月25日记者到达晋城市阳城县对该事宜进行了解。

　　——校园商品房的现状

　　阳城锦华学校是2005年7月15日经晋城市教育局批准成立的一所全日制民办普通高级中学。学校位于阳城县凤城镇下芹村。占地面积43300平方米(65亩),属教育用地。

　　阳城锦华学校大门与1号楼外景                                 4号楼外景与商铺建设          

　　1号楼小区内的一、二期建设                                 1号楼的外景与商铺招租          

　　从2007年到2016年间，以完善与改善教职员工居住条件为由，对学校周边的属凤城镇下芹村集体土地进行整治开发，在学区周边的近20000平方米（20多亩近30亩），共开发建设4栋商住楼、1栋物业楼。

　　4号楼位于学校门口左侧共6层，一层为底店的商业用房，2-6层为住宅，共3个单元、30户。该楼的北侧建设了一个二层小楼。该小区紧临杨云线的道路、街道。

　　3号楼在学校的右侧，在该居住区的小区西北内，共7层，2个单元、28户。

　　2号楼在学校门口右侧，紧临杨云线的道路、街道。一层为商铺，西侧有一排平房商铺。住宅为3个单元，42户。

　　1号楼在学校门口右侧，分两次建设，是两个楼体的合成。1-3单元是7层楼，一层为商铺，正在招租中。2-7层为住宅，36户；4、5单元是2016年建设后出售，现在还没有完善，8层楼，1层为商铺，2-8层为住宅，28户。

　　该小区的物业管理楼在2、3号楼之间，是一个3层小楼。

　　2号、3号、物业管理楼的建设                                 2号楼临街外景与出租商铺          

　　居民们表述：搞商品房开发的这块地是以建校的名义开建的，是经县里的职能部门同意后，对凤城镇下芹村集体土地整治后开发。基本上是分为两次建设，去年完工。共4栋13个单元160多户的住宅楼。一部分卖给本学校的教职工，大部分向社会上销售了。成本价就是每平米1000多元，销售价每平米近3000元，共约18000多平米住宅，获利可达两千万；近40间商铺出租，年收入几十万。

　　有位老同志讲到：“当我们去办产权时才知道上当了！学校的领导逯建平，也是开发房地产的带头人。逯建平是县直机关的工作人员、是阳城县十大功臣之一，是晋城市第五届党代会代表。从2005年开建私立学校，现在又搞房地产开发。他利用自己领导身份和地位，联合县里的有关职能部门，不督查、不监管、不收税费，在校区内大肆建造商品房牟取暴利。所建造商品房没有任何批建手续！从开发时的土地规划、建设规划、施工许可、验收备案、销售等都没有手续，也没有缴纳土地出让金、市政建设配套费，没有缴纳房地产开发的应有税费。这是一个奇特的‘商住楼’。我们花钱买房不安心、不放心，无产权的房子就难以安居了。”

　　学校周边的土地是如何演变成经营性土地的?有没有合法完善的手续?购房的业主利益如何保障?学校所建商品房是为教师解决住房为由，然而是真的为教师吗?还是为非法谋取不当利益寻找借口?

　　——维权与追责

　　“住宅”是专供居住的房屋，“商住房”则是从事商业和与居住所用的房屋。从土地管理角度，需要把农用地规划为“居住用地”改变为“商业用地”的国有建设用地，并进行招拍挂征用；从规划角度看，其内涵必须变更为《建设工程规划许可证》中的各项规定；从房屋使用功能角度看，房屋的用途已经具有了营销功能，需要有资质建设与工商销售登记与立项、选址、建设等必然程序；税费的缴纳就不可以优惠与减免了，已经是商品功能的商业建筑，这并不是教育用地的教育地产。

　　商品房开发需要有房地产开发资质的房地产企业来开发；阳城锦华学校是不具备房地产开发的资质与商业行为的。这20多亩的农用地还没有办理征用，也没有出让于学校。即使是出让，也是需要进行商业和商品住宅等各类经营性开发的规划，必须符合阳城县城市建设的土地利用总体规划，详规的建设也必须进行的。如若要开发，应更改土地用途，并且在项目开发前，还必须预先经招标、拍卖或者挂牌方式取得此宗土地的房地产开发使用权。签订土地使用权出让合同后，缴纳土地使用权出让金、税费缴纳，并办理登记。时下没有！土地与建设的税费没有缴纳，这些楼的相关用地与建设也不在教育事业单位自用范围，已经属于商铺交易与商品房销售的范畴，土地出让金、城市建设基础设施配套费等七项税、九项费是必须缴纳的。只有补充完善了这些手续，并完善补办了这些相关税费、五证必须手续与竣工验收备案，这样才能保证购房业主的合法权益，产权才可以登记备案。

　　群众们表述，此事从2007年到2016年多次举报于国土资源局、住建局，但逯建平能量大，不断开发、不断建设、不断销售。规划、国土、住建等职能部门员不作为，也不想去监督这个县直机关党员干部、阳城县十大功臣、市党代表。最后的结果是，挂名学校用地，违建商品房。

　　要是依照自建校舍的民办学校用地情况进行建设，也必须符合城市的规划，对原土地使用人进行补偿后收归国有，然后以协议的形式交给学校创建者使用。若挂靠教学用地进行使用开发，那就是禁区! 事实上，该宗土地并未用于学校的教育事业建设，而是建成了商品房，这是严重违反土地管理法律制度的行为。首先，按照《土地管理法》第五十六条的规定，建设单位使用国有土地，确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。从所述的情况来看，该宗土地改变用途并未经过上述法律程序。其次，根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》的规定，商品住宅等各类经营性用地应采取招标拍卖挂牌方式出让国有土地使用权。因此，如果该宗土地改变用途用于商品房建设的话，应由市、县人民政府收回土地使用权后，再依法以招标拍卖挂牌方式供应。

　　房地产开发，是从事房地产开发的企业必须遵循城市规划和城市建设的总体目标而进行的土地开发和房屋建设行为，依据相关法律规定，房地产开发必须坚持经济效益和社会效益相统一的原则。这就要求政府职能部门严于履责，对各房地产开发企业的生产、经营行为进行有效的市场监管。对于这个无从事房地产开发资质的学校与当事人将如何监督与处罚呢？

　　该违法的用地与建设行为，近十年开发能够在无手续下顺利进行，也没有相关的稽查、督查与执法。该项目的实施，即损害了国家的土地资源，也破坏了市政规划，更是破坏了房地产市场的经营秩序；这样也使国家、政府的税费受损，也使的广大购房者的产权权益受到伤害；大都是伤害受损，唯一获益者就是这个挂学校用地建设的开发者了。违反了土地管理法、城市规划法、城乡规划法、城市房地产开发经营管理条例、商品房预售管理办法等相关法律法规的强制性规定，损害了国家、社会、公共、个人的利益。

　　对照政策、法律法规的规定，阳城县委、县政府应该高度重视。要迅速查明真相，坚决维护土地的合理利用、房地产市场、以及购房群众利益和法律的尊严。维护山西省阳城县土地、建设、房地产开发的健康秩序，维护和谐社会的建设。

　　为此，本社将继续关注。